全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)政法大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)商文江租房?！∈茉L者供圖
制圖:朱林(即夢(mèng)AI生成)
在“租購(gòu)并舉”政策導(dǎo)向下，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)取得長(zhǎng)足發(fā)展，“保障性+市場(chǎng)化”住房租賃供應(yīng)體系持續(xù)完善租房。全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)政法大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)商文江在調(diào)研中同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，隨著保租房(保障性租賃住房)規(guī)模的擴(kuò)大，一些租房市場(chǎng)的問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)。
接下來(lái)，為適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展新模式該如何建設(shè)保租房，如何讓租房市場(chǎng)更好地滿足社會(huì)公眾需要?今年全國(guó)兩會(huì)期間，南都記者就此專訪商文江租房。
建議控制新增保租房建設(shè)
立足存量租房，精準(zhǔn)優(yōu)化增量
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)租房人口已近2.6億，全國(guó)建成的超3.5億套住房中，出租房源占比約30%租房。其中，保租房發(fā)揮著民生居住“兜底性”“補(bǔ)充性”作用，正成為城市新市民、青年人等群體滿足住房需求的重要途徑之一。
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商文江結(jié)合調(diào)研情況介紹，隨著2025年—2026年保租房供應(yīng)高峰的到來(lái)，由供給規(guī)?？焖贁U(kuò)張所導(dǎo)致的階段性供給過(guò)剩、公共資源利用率低以及運(yùn)營(yíng)能力與實(shí)際居住需求之間的錯(cuò)配問(wèn)題逐漸凸顯租房。
有報(bào)道顯示，保租房正面臨供給過(guò)剩與區(qū)域錯(cuò)配帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)壓力租房。截至2024年底，全國(guó)保租房已籌建約753萬(wàn)套(間)，且2025年建設(shè)計(jì)劃總量已超過(guò)80萬(wàn)套，部分城市短期內(nèi)出現(xiàn)了“供大于求”的結(jié)構(gòu)性壓力。比如，大量保租房多位于城市周邊區(qū)、近郊區(qū)，生活與通勤配套不足，顯著降低了其對(duì)租戶的吸引力，導(dǎo)致實(shí)際入住率低迷，進(jìn)而造成公共資源閑置和浪費(fèi)。
鑒于此，商文江建議，控制新增保租房建設(shè)，應(yīng)立足存量，精準(zhǔn)優(yōu)化增量租房。2025年全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出要“以需定購(gòu)、以需定建”，為推動(dòng)這一政策落地，需強(qiáng)化稅收政策支持:對(duì)參與存量房源改造并運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房的企業(yè)，實(shí)施房產(chǎn)稅、增值稅及租金收入所得稅減免措施，切實(shí)降低其運(yùn)營(yíng)成本，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體參與積極性。同時(shí)，保租房建設(shè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際需求合理制定規(guī)劃，以提升租住空間功能性為核心，統(tǒng)籌優(yōu)化便利舒適度(涵蓋生活配套、空間布局、居住體驗(yàn)等維度)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)租賃住房供給與群眾需求的精準(zhǔn)對(duì)接。
建議引入機(jī)構(gòu)化專業(yè)住房租賃力量
協(xié)同提升保租房運(yùn)營(yíng)效率
商文江在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，尤其是在一線城市，近半數(shù)人口選擇租房居住，品質(zhì)化居住需求日益凸顯租房。但大量房源分散在個(gè)人房東手中，難以實(shí)現(xiàn)多層次、品質(zhì)化租賃住房供給，且缺少專業(yè)化、規(guī)?；⒁?guī)范化運(yùn)營(yíng)管理，無(wú)法滿足城市新市民、青年人日益提升的“好房子、好服務(wù)”需求。目前，個(gè)人房源普遍存在品質(zhì)不高、運(yùn)營(yíng)粗放、服務(wù)缺失等問(wèn)題，難以匹配不同類型租客的差異化品質(zhì)居住需求。不僅造成房東、租客等各方權(quán)益得不到充分保障，也提高了相關(guān)部門的監(jiān)管難度，不利于住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、健康化發(fā)展。分散式個(gè)人房源亟待高效盤活為高品質(zhì)租賃供給。
就此，商文江認(rèn)為，在保租房建設(shè)過(guò)程中，也要考慮居住品質(zhì)問(wèn)題租房。他建議，保租房引入機(jī)構(gòu)化專業(yè)住房租賃力量，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)。
“機(jī)構(gòu)化專業(yè)住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期深耕市場(chǎng)，一方面沉淀了較多的租客客群，同時(shí)基于大數(shù)據(jù)及AI賦能，在保租房項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中，能夠?qū)?xiàng)目周邊供給、市場(chǎng)環(huán)境及客源需求情況進(jìn)行精準(zhǔn)研判，確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位，進(jìn)一步提升入住率租房?！鄙涛慕f(shuō)，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，機(jī)構(gòu)化專業(yè)住房租賃企業(yè)可以構(gòu)建房屋更新、房屋出租、租期服務(wù)、生活服務(wù)等矩陣式服務(wù)能力，充分發(fā)揮“國(guó)有平臺(tái)+專業(yè)機(jī)構(gòu)”的協(xié)同優(yōu)勢(shì)，有效提升保租房運(yùn)營(yíng)效率、出租率、租客滿意度等指標(biāo)。
呼吁落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”
將租賃備案證明納入入學(xué)依據(jù)
數(shù)據(jù)顯示，在我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，供應(yīng)主體90%以上是個(gè)人出租租房。當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)供給側(cè)仍以個(gè)人房源分散出租為主，專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)房源占比相對(duì)較低。商文江談道，在這方面，有關(guān)部門也需考慮到普通租房市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)化住房租賃的經(jīng)營(yíng)情況，建議給予機(jī)構(gòu)化專業(yè)住房租賃企業(yè)發(fā)展政策支持。培育一批有實(shí)力、有信譽(yù)、有社會(huì)責(zé)任感的住房租賃企業(yè)，發(fā)揮頭部企業(yè)的示范引領(lǐng)作用，提升機(jī)構(gòu)化專業(yè)住房租賃規(guī)模占比，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化、高質(zhì)量發(fā)展?？梢酝ㄟ^(guò)實(shí)施稅收優(yōu)惠、設(shè)立專項(xiàng)資金等方式支持機(jī)構(gòu)化專業(yè)住房租賃企業(yè)的發(fā)展。
事實(shí)上，隨著租房人口的上升，如何保障租客的權(quán)益，也成為了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)租房。商文江表示，“十五五”規(guī)劃建議對(duì)未來(lái)的城市公共服務(wù)，提出基本公共服務(wù)要向常住人口拓展。未來(lái)需優(yōu)先將教育、醫(yī)療、社區(qū)、就業(yè)等領(lǐng)域的公共服務(wù)覆蓋至租房人群。例如，落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，將租賃備案證明納入入學(xué)依據(jù)等。
采寫(xiě):南都記者 楊文君
