作為行業(yè)發(fā)展的晴雨表，倉儲物流往往最先感知需求變化，也最直觀反映產(chǎn)業(yè)與消費的真實溫度倉儲。
世邦魏理仕最新發(fā)布的《2025年廣州房地產(chǎn)市場回顧》（以下簡稱“報告”）顯示，在政策刺激、電商結(jié)構(gòu)調(diào)整與區(qū)域分工深化的共同作用下，2025年廣佛倉儲物流市場走出了一條“供應(yīng)高位運行、需求強勢反彈、租金持續(xù)下探”的發(fā)展曲線倉儲。
從供應(yīng)端看，2025年是廣州倉儲物流市場自2023年后的又一個供應(yīng)高峰，全年共有12個優(yōu)質(zhì)倉儲項目交付，總新增供應(yīng)約93萬平方米倉儲。
在供應(yīng)高峰以及跨境電商在廣州收縮租賃面積的影響下，2025年廣州倉儲租金加速下行，同比下跌7.6%至年末的每月每平方米35.5元倉儲。
租金下跌拉動了租戶的升級搬遷需求，疊加國補政策帶動的電商倉儲需求，廣州全年凈吸納量為75.7萬平方米，從2024年的負吸納表現(xiàn)中顯著反彈倉儲。不過，2025年全年，廣州倉儲物流的空置率同比上升1.9個百分點，年末達8.9%。
報告顯示，成交的主要行業(yè)方面，第三方物流成交占比最高，達到65%，尤其是某電商平臺的自營物流，在2025年錄得多宗新庫的整租倉儲。另外，某服飾類的第三方物流企業(yè)借電商退出帶來租金顯著下行之際，乘勢落戶從化。成交排名第二的純電商，占比27%，其中跨境電商新租成交占全部成交的17%。
與此同時，跨境電商的區(qū)域調(diào)整，正在重塑廣佛倉儲市場的分工格局倉儲。2025年，跨境電商在廣州的租賃面積有所收縮，但并未退出珠三角，而是明顯向佛山等周邊城市轉(zhuǎn)移。這一趨勢在佛山市場體現(xiàn)得尤為突出。
報告指出，去年全年佛山新增倉儲供應(yīng)高達186萬平方米，創(chuàng)下歷史新高，但在跨境電商強勢擴張的帶動下，凈吸納量同樣刷新紀錄，空置率不升反降倉儲。
與廣州不同，跨境電商在佛山的擴租更為積極，在全年錄得的成交中，跨境電商成交占比達到81%，顯示跨境電商在珠江口西岸的整合，表現(xiàn)為在佛山和肇慶擴張，但在廣州收縮倉儲。
據(jù)華爾街見聞了解，相較廣州，佛山在租金水平以及大型園區(qū)規(guī)劃等方面的優(yōu)勢，使其成為跨境電商進行規(guī)?；虾图羞\營的理想選擇倉儲。
數(shù)據(jù)顯示，在跨境電商的帶動下，佛山倉儲市場全年凈吸納量達到168萬平方米，同比增長137%，同樣創(chuàng)下歷史新高，帶動全市2025年空置率同比下降0.4個百分點，至年末的6.6%倉儲。
值得注意的是，盡管倉儲市場成交活躍，但租金依然承壓倉儲。佛山倉儲市場2025年租金同比下跌7.0%，至年末的每月每平方米34.4元。
世邦魏理仕指出，在大量供應(yīng)下，無論是跨境電商還是國內(nèi)電商的自營物流都擁有更強的議價能力，并且相鄰的廣州租金也顯著下調(diào)，進一步推動佛山租金下行倉儲。
展望2026年，廣州和佛山都將繼續(xù)迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計兩地將分別有264萬及133萬平方米新增倉儲設(shè)施落成，為市場去化帶來壓力，租金將有進一步下調(diào)的空間倉儲。
世邦魏理仕華南區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)租賃交易負責人鄧偉表示：“2026年，在國家把擴大內(nèi)需特別是提振居民消費放在更加突出位置的方針指引下，預(yù)計包括廣東新一輪國補等措施將帶動受惠商品迎來新一輪銷售高峰，短期內(nèi)將繼續(xù)成為廣佛倉儲市場的重要去化來源倉儲。除此以外，位于佛山高明的廣州新機場正式獲得國家發(fā)改委批復，建設(shè)進程加快，利好當?shù)貍}儲市場發(fā)展?！?/p>
