觀點網 貝殼去年3月公布的2024全年業(yè)績中，非房產交易服務凈收入同比增長64.2%，占總凈收入比例達到33.8%，成為新的增長引擎房產。
一年過去房產，在承壓的房產交易市場之下，貝殼又取得了怎樣的表現(xiàn)？
3月16日，貝殼公布2025年第四季度及全年業(yè)績數(shù)據(jù)，2025年實現(xiàn)總交易額31833億元，同比下降5.0%；存量房交易總交易額為21515億元，同比下降4.2%；新房交易總交易額為8909億元，同比下降8.2%房產。
盡管交易規(guī)模有所減少，但貝殼在2025年全年取得凈收入946億元，同比增加1.2%房產。
貝殼對此表示，增長主要由于房屋租賃服務及家裝家居的凈收入增長，部分被新房及存量房交易服務的凈收入減少所抵銷房產。
據(jù)悉，貝殼的房屋租賃服務業(yè)務全年實現(xiàn)收入219億元，同比增長52.8%；貢獻利潤率8.6%，同比提升3.6%，經營層面首次實現(xiàn)全年盈利；家裝業(yè)務的營收也達到了歷史新高，為154億元房產。
全年來看，貝殼實現(xiàn)凈利潤29.91億元，經調整凈利潤為50.2億元房產。
除了業(yè)績表現(xiàn)之外，市場的另一焦點落在了AI上房產。
在AI浪潮席卷各行各業(yè)的當下房產，一直有觀點認為，AI是否會將對房產經紀帶來革命性沖擊？在這樣的背景之下，貝殼于2025年做出了哪些調整與改變？
在業(yè)績發(fā)布當晚，貝殼依慣例召開了電話會議，聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東，以及貝殼執(zhí)行董事、首席財務官徐濤等管理層出席，回應了市場對AI影響、業(yè)務發(fā)展等關切房產。
新房與存量房
就在業(yè)績發(fā)布當天，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2026年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉為持平；一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點房產。
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可以看到，新房市場的壓力仍在房產。對于公司后續(xù)的新房業(yè)務業(yè)績，徐濤表示：“我們對新房業(yè)務的判斷是從行業(yè)結構變化出發(fā)的。新房線上化程度相對較低，在過去，我們的作業(yè)模式也更多是一種相對傳統(tǒng)的渠道邏輯，是圍繞傭金和流量進行資源分配。”
“對于核心項目，用龐大的渠道流量解決開發(fā)商去化問題，這種模式在增量市場階段是非常有效的房產。但在當前環(huán)境下，它的邊界也會比較有限。因為只能服務一部分項目和一部分買家?！?/p>
正因如此，在他看來，“新房正在進入一個新的階段，購房者關心的不再是信息夠不夠，而是對于購房決策是不是更有把握房產。開發(fā)商現(xiàn)在最關心的也不是多一個渠道，而是在有限預算下能不能獲得更確定的去化結果。因此，我們正在做的是把新房業(yè)務從渠道角色升級為項目全周期合作伙伴?！?/p>
實際上，在過去一年，新房市場內部出現(xiàn)分化，優(yōu)質的新規(guī)產品明顯更受到市場青睞，而年輕客群的租住比例也在提升，市場租金收益率在逐步改善房產。
就貝殼而言，在新房業(yè)務方面，該公司開始了從渠道紅利向結構效率轉型，2025年完成新房成交總交易額8909億元房產。
在持續(xù)擴大的盤源規(guī)模和渠道銷售規(guī)模之上，貝殼通過結構效率提升，驅動業(yè)務持續(xù)增長，包括客源結構的優(yōu)化、項目結構的優(yōu)化以及服務者結構優(yōu)化和精準匹配能力的提升房產。
存量房業(yè)務方面，2025年，平臺完成2.15萬億元存量房交易房產。二手交易單量同比增長超過11%，創(chuàng)歷史新高，其中非鏈家交易單量同比增長15%。
全年平臺維持整體門店規(guī)模穩(wěn)定，人效上，非鏈家經紀人人均二手單同比提升6%，從2022年的不足2單提升至3單以上房產。對直營鏈家業(yè)務，2025年貝殼主動優(yōu)化了鏈家的門店網點和經紀人結構，聚焦高效產能與核心城市區(qū)域運營。
截至2025年12月31日，貝殼門店數(shù)量為61139家，較上年增加18.5%；活躍門店數(shù)量為58376家，較上年增加17.5%房產。截至同期，經紀人數(shù)量為523009名，較上年增長4.6%；活躍經紀人數(shù)量為445632名，與上年持平。
非房產交易業(yè)務
值得注意的是，2025年，貝殼“非房產交易業(yè)務”的占比提升至歷史新高，達41%房產。其中，家裝業(yè)務營收歷史新高達154億元，租賃業(yè)務首次實現(xiàn)全年盈利。
具體來看，家裝家居凈收入由2024年148億元增加4.4%至2025年154億元，同時實現(xiàn)利潤率實質改善；毛利率提升至31.4%，同比提升0.7個百分點，經營虧損大幅收窄房產。
貝殼表示：“家裝業(yè)務正在從依賴個人項目、依賴個人經驗的項目制生意，走向可復制的服務模型，構建了清晰的長期盈利路徑房產?！?/p>
據(jù)了解，過去一年，貝殼重點推動模塊化產品體系與設計數(shù)字化，將設計能力逐步沉淀為系統(tǒng)能力，降低服務方差、提升設計效率房產。同時推進供應鏈整合與交付標準化建設，在客戶體驗改善的同時實現(xiàn)盈利能力提升。
而房屋租賃服務的凈收入由2024年143億元增長52.8%至2025年219億元，主要由于省心租模式下的租賃房源數(shù)目增加，部分被省心租業(yè)務下新產品模式的占比增加帶來的收入確認結構變化影響所抵銷房產。
截至2025年末，在管房源規(guī)模突破70萬套，同比增長62%，全年實現(xiàn)盈利，貢獻利潤率提升至8.6%，同比提升了3.6個百分點，盈利能力顯著改善房產。
管理層在業(yè)績會上談到：“我們持續(xù)推動產品結構向更輕、更抗周期和更可控的模式升級，同時強化單房盈利能力房產。通過流程重構和專業(yè)化分工，核心服務者的運營效率持續(xù)提升?！?/p>
“隨著模型成熟與技術滲透率的提升，這兩項業(yè)務將進一步增強公司收入結構的多元化和抗周期的能力，更好的服務消費者多元化的居住服務需求房產?！?/p>
與此同時，彭永東亦表示：“貝殼的家裝和租賃業(yè)務都更加注重盈利質量與建立可持續(xù)、可復制的經營模型——這是貝殼新業(yè)務真正邁向規(guī)?；那疤?strong>房產。”
展望新的一年，貝殼繼續(xù)堅持中性的市場觀房產。在彭永東看來：“面對中國房地產市場龐大的規(guī)模與持續(xù)分化的需求結構，真正決定長期價值的，一定不再是簡單的流量投入或人力堆積，而是對客戶需求的理解深度，以及圍繞客戶全生命周期所構建的系統(tǒng)性服務能力?！?/p>
“2026年，是貝殼跑通決策服務模型的一年，我們將重點驗證決策服務模型對轉化率與單位經濟改善的效果房產。同時，2026年也是把服務和組織能力進一步打磨的一年，這將讓我們隨著行業(yè)企穩(wěn)而展現(xiàn)更有彈性的表現(xiàn)。”
彭永東總結：“在新的周期里，真正的領先，不來自于規(guī)模，而來自能力房產。而能力的根基，我們相信始終只有一個，就是為消費者持續(xù)創(chuàng)造真實、可驗證的價值。”
“AI不可無視房產，人也不可替代”
在今年2月，彭永東曾發(fā)布一封內部信，明確指出貝殼和整個行業(yè)前方迎來的，是五種重塑行業(yè)的巨大力量，為此，貝殼要做五件“難而正確的事”，以回應行業(yè)深層變革房產。
他在信中談到，AI將重構交易行業(yè)底層邏輯，平臺則會以科技裝備服務者，“AI不可無視，人不可取代”房產。
3月16日晚間的電話會上，管理層再次重申了這一點：“在今天的市場環(huán)境下，客戶不缺信息，缺的是判斷房產。同時我們認為，AI的崛起是這次行業(yè)升級中新的生產要素。房產交易并不是標準化的商品交易，既包含理性的計算，也包含大量判斷。既需要數(shù)據(jù)支持，也需要真實的線下體驗。”
行業(yè)過去沒有把理性部分做特別好的結構化，也沒有把感性部分放在最有價值的位置，有時候還用感性去做本該理性的判斷，而這兩者交織在一起形成了效率的損耗房產。
貝殼認為，AI可以把理性化的部分極致理性化，同時讓必須由人承擔的感性部分的價值進一步放大，“我們這個行業(yè)機器可以處理數(shù)據(jù)，但真正的判斷、解釋和信任，在絕大多數(shù)時候需要由人來做房產。所以我們認為AI不可無視，人也不可替代。我們選擇了人機協(xié)同的戰(zhàn)略。讓AI最大化承擔理性部分，讓人更專注于感性溝通和策略判斷。”
據(jù)悉，AI正在被嵌入貝殼核心的作業(yè)場景里房產。比如在房產交易業(yè)務中，AI營銷助手幫助經紀人自動生成營銷內容物料，模擬真實客戶交互場景，幫助經紀人提升專業(yè)能力。
后續(xù)，AI會在客戶全生命周期服務、需求識別、人房客精準匹配、定價輔助決策以及流程自動化等方面，成為服務者的“副駕駛”房產。AI會幫助服務者把專業(yè)的能力封裝起來，讓這些能力被更好地泛化和復用。
在租賃業(yè)務中，AI的能力也逐步嵌入到收房決策、定價支持、招租管理、經營策略等關鍵環(huán)節(jié)，降低經營風險，提升區(qū)塊效率并優(yōu)化成本結構房產。
不過房產，隨著AI能力的快速發(fā)展，一個難以回避的問題也擺在眼前，AI是否會對房產經紀行業(yè)帶來革命性的影響？
對此，彭永東的答案是：“核心不是AI會不會取代房產經紀，而是它會如何重構這個行業(yè)的分工價值和組織方式房產?！?/p>
在他看來，房產交易本質上不是一個短鏈路、標準化的消費決策，而是一個長周期、長流程、多環(huán)節(jié)、高復雜度的決策過程……AI會把這個行業(yè)的任務流一分為二房產。一部分會被高速自動化，效率變得越來越高，另一部分則會進一步向專業(yè)化、責任化和高價值服務集中。
從這個意義上講，未來會被削弱的是信息中介價值，被放大的是交易責任和居住服務基礎設施的價值房產。這對貝殼來說，不是機會變小了，而是機會更大了。因為貝殼真正要做的不只是用AI去提效，而是借助AI把自己進一步升級成一套居住服務數(shù)字化系統(tǒng)。一方面讓信息匹配流程和協(xié)同變得更高效，另一方面讓交易責任、履約保障和服務交付變得更可靠。
彭永東表示，最終決定一個平臺能走多遠的，不是有沒有AI，而是能不能把AI、專業(yè)服務者、客戶信任和組織文化這幾股力量真正地整合起來，推動整個模型的持續(xù)進化房產。
顯然，貝殼想要向這個目標前進房產。
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