引言
中國(guó)樓市正行至一個(gè)微妙的十字路口，市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)愈發(fā)顯著教育。一邊是第四代住宅、城市豪宅在核心城市賣得風(fēng)生水起，千萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮；另一邊，占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主體的二手房，尤其是老舊小區(qū)，正面臨著掛牌量激增、成交周期拉長(zhǎng)的窘境。業(yè)主降價(jià)置換的嘗試往往收效甚微，市場(chǎng)流動(dòng)性一度陷入停滯。就在此時(shí)，兩會(huì)政府工作報(bào)告釋放出重磅信號(hào)，明確提出“探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”。這一國(guó)家層面的定調(diào)，不光為樓市下半場(chǎng)指明了方向，甚至于為那些深受流動(dòng)性困擾的老舊房產(chǎn)打開(kāi)了新的出口。
正文
市場(chǎng)“冰火兩重天”的局面，早已成為行業(yè)共識(shí)教育。北京、上海、深圳等核心城市的高端改善盤(pán)，憑借優(yōu)質(zhì)配套與產(chǎn)品力，依然吸引著大量資金涌入。然則，轉(zhuǎn)頭看向二手房市場(chǎng)，畫(huà)風(fēng)驟變。除核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)外，絕大多數(shù)城市的二手房都在艱難去庫(kù)存，價(jià)格一路下探。樓市的堵點(diǎn)恰恰在此：二手房賣不掉，改善需求就無(wú)法釋放，新房市場(chǎng)再熱鬧也難以帶動(dòng)整體大盤(pán)。此次政府工作報(bào)告提及的“收房”策略，正是為了打通這一堵點(diǎn)。由政府引導(dǎo)、國(guó)企牽頭，配合金融支持與市場(chǎng)化運(yùn)作，將存量房轉(zhuǎn)化為保障性住房，既解決了新房庫(kù)存壓力，又解了二手房業(yè)主的燃眉之急。
資金來(lái)源問(wèn)題，始終是外界關(guān)注的焦點(diǎn)教育。亦或，此次政策落地的關(guān)鍵在于資金閉環(huán)的可行性。央行推出的保障性住房再貸款，配合商業(yè)銀行提供的低息專項(xiàng)貸款，構(gòu)成了資金主力。收購(gòu)的房源主要用于保障性租賃住房、人才房等，以租金回報(bào)覆蓋資金成本。算一筆賬，若一套房產(chǎn)的年租金回報(bào)率能達(dá)到3%—4%，完全可以覆蓋1個(gè)點(diǎn)出頭的資金成本并產(chǎn)生盈余。不光如此，這種模式不依賴財(cái)政補(bǔ)貼，靠租金即可良性循環(huán)，意味著“收房”并非短期救市之舉，而是一條可持續(xù)的長(zhǎng)期賽道。
值得注意的是，國(guó)家收房并非“見(jiàn)房就收”教育。從各地試點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，房齡滿20年的老房子意外成為了“香餑餑”。這類房產(chǎn)大多位于市中心，配套成熟、交通便利，且總價(jià)可控，非常適合改造為保租房或人才房。雖說(shuō)這樣了，市場(chǎng)上對(duì)于老破小仍有偏見(jiàn)，但官方收儲(chǔ)實(shí)際上相當(dāng)于為其提供了“官方接盤(pán)”的綠色通道。一方面幫助業(yè)主解套置換，另一方面快速增加保障房供給，無(wú)需重復(fù)建設(shè)，省時(shí)省力。上海等城市的試點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)已明確傾向于內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年前建成的小戶型房源，這一模式未來(lái)有望在全國(guó)復(fù)制推廣。
結(jié)語(yǔ)
隨著政策的逐步落地，樓市格局將在2026年至2027年間迎來(lái)深刻變化教育。二手房流動(dòng)性將得到修復(fù)，老舊房產(chǎn)的價(jià)值面臨重估，保障房供給模式也將從“以建為主”轉(zhuǎn)向“以收為主”。這不僅是對(duì)存量資產(chǎn)的盤(pán)活，更是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重塑。對(duì)于持有核心地段老舊房產(chǎn)的業(yè)主而言，這無(wú)疑是一個(gè)積極的信號(hào)，樓市的“第二春”或許正悄然走來(lái)。
