文 | 空間秘探租房，作 | 秦敏慧
文 | 空間秘探租房，作 | 秦敏慧
最近，租賃市場(chǎng)又放大招，西安市住建局宣布：外來(lái)務(wù)工人員可享受10%—50%的保租房租金優(yōu)惠，相當(dāng)于部分房源能直接打?qū)φ?strong>租房。而從開年以來(lái)，西安已公布了近4000套保租房房源。近4000套優(yōu)惠的保租房，對(duì)畢業(yè)生來(lái)說(shuō)，是政策紅利。對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，卻帶來(lái)了租金壓力，甚至有運(yùn)營(yíng)商抱怨，國(guó)家?guī)ь^降價(jià)，不是在幫倒忙嗎？一邊降價(jià)優(yōu)惠，一邊漲價(jià)承壓，租賃市場(chǎng)已然來(lái)到了深度洗牌期……
5折降價(jià)保租房成首選
3月，伴隨求職季、開學(xué)季的到來(lái)，西安高新大學(xué)城附近租賃市場(chǎng)需求高漲租房。由于大學(xué)城處于城市西部拓展區(qū)域，介于城市核心區(qū)與外圍生態(tài)區(qū)之間的邊緣地帶，配套成熟的核心區(qū)域房源有限，周邊租賃市場(chǎng)房源緊俏。
即將畢業(yè)的大學(xué)生小M租房，正好趕上了西安市住建局保租房的申請(qǐng)期，并滿足了以下三項(xiàng)申請(qǐng)條件：
一是，年滿18周歲，能夠獨(dú)立進(jìn)行民事行為，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任租房。
二是，申請(qǐng)項(xiàng)目所在轄區(qū)范圍內(nèi)無(wú)自有住房租房。自有住房包括商品住房、私有住房、公有住房、房改房、拆遷安置房等實(shí)際擁有房屋所有權(quán)的住房。
三是，在本市未享受保租房、人才安居房及低收入家庭租金補(bǔ)貼等政策性住房保障，或當(dāng)前已退出以上保障租房。保租房包括公共租賃住房（含廉租住房）、共有產(chǎn)權(quán)住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房。
小M表示，自己申請(qǐng)的是高新區(qū)韋斗路以南、緯二十路以北的星雅居，與西安高新區(qū)大學(xué)城相距10-12公里，出行便利租房。同時(shí)，房間配備空調(diào)、熱水器、洗衣機(jī)、冰箱及全套家具，可實(shí)現(xiàn)拎包入住。
更具吸引力的是星雅居的價(jià)格租房。小M傾向于獨(dú)居，選擇了一居室（約44-48平方米），憑申請(qǐng)資格可享受10%—50%的租金優(yōu)惠，月租金低至1100-1400元。
反觀同樣位于西安高新區(qū)的萬(wàn)科泊寓高新旗艦店，26平方米的一居室月租約1306.5元，面積比星雅居小近一半租房。即便是該店最大的Loft戶型，也僅36平方米，月租卻已攀升至2000元左右。
同樣擁有房企基因的柚米寓，月租高于泊寓租房。西安高新南柚米寓30平方米左右戶型月租1723元，更寬敞的一居室逼近2000元，一室一廳達(dá)2200元。與泊寓相比，柚米寓更聚焦有做飯需求的租住客群，在產(chǎn)品定位上形成差異化。
房企出身的泊寓雖為市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，但價(jià)格與保租房拉開的差距不明顯；而深耕公寓運(yùn)營(yíng)的魔方，價(jià)格則明顯更高租房。以魔方公寓西安高新店為例，僅有一居室與一室一廳兩種房型，面積均約40平方米，月租均在2200元以上。與面積相近的星雅居保租房（1100-1400元）相比，租金幾乎翻倍。
不過(guò)難以忽視的是，市場(chǎng)化公寓公區(qū)設(shè)施更加完善，健身房、共享廚房、休閑區(qū)、桌球區(qū)、閱讀區(qū)已成為標(biāo)配，還設(shè)有籃球場(chǎng)、路演大廳、咖啡廳等特色空間租房。
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除保租房與長(zhǎng)租公寓外，大學(xué)城附近還有不少二手房，但市場(chǎng)價(jià)格高低不一，受南北朝向、房屋新舊、戶型大小、裝修程度、配套設(shè)施等因素影響租房。2室1廳戶型偏多，月租通常在2400-3000元。租客需在眾多房源中篩選，并花精力尋找租友或磨合舍友。
不得不說(shuō)，對(duì)于剛畢業(yè)的小M來(lái)說(shuō)，星雅居的性價(jià)比拉滿，是處于同一片區(qū)租金最低的房源租房。相比之下，泊寓、柚米寓等房企系品牌月租1300-2200元，價(jià)格中等；魔方等專業(yè)化公寓月租2200元以上，與保租房?jī)r(jià)差最大，市場(chǎng)壓力最為突出。
19.9萬(wàn)套入市租金持續(xù)降溫
西安高新區(qū)大學(xué)城僅僅只是保租房大量入市降價(jià)后呈現(xiàn)的一處縮影租房。進(jìn)入2026年，保租房建設(shè)持續(xù)提速，各地多措并舉擴(kuò)充房源儲(chǔ)備，租金進(jìn)一步承壓。綜合核心城市的保租房布局來(lái)看，主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
改造存量住宅資源
從上海市場(chǎng)來(lái)看，上海啟動(dòng)收購(gòu)二手房轉(zhuǎn)型保租房工作租房。2月2日，上海啟動(dòng)收購(gòu)二手房用于保租房工作，在浦東、靜安、徐匯三區(qū)先行試點(diǎn)，通過(guò)“收舊換新”政策、片區(qū)式收儲(chǔ)等方式，將存量二手房改造為保租房，增加小戶型房源供應(yīng)。
由于試點(diǎn)的三個(gè)片區(qū)大部分處于上海老城區(qū)，因此中心城區(qū)小戶型房源占比提升租房。收購(gòu)轉(zhuǎn)型后的保租房能更精準(zhǔn)匹配新市民、青年人才等群體的租賃需求，有效緩解核心區(qū)域小戶型房源短缺問(wèn)題。
從杭州市場(chǎng)來(lái)看，杭州國(guó)企協(xié)同“收存轉(zhuǎn)?！?strong>租房。3月，杭州市安居寧巢投資有限公司（市屬住房專營(yíng)國(guó)企，以下簡(jiǎn)稱“安居寧巢”）簽下1374套存量安置房，合作方是杭州市錢江新城開發(fā)集團(tuán)、杭州市城東新城建設(shè)投資有限公司（均為城市開發(fā)建設(shè)國(guó)企）。
本質(zhì)上，這是國(guó)企協(xié)同盤活存量資產(chǎn)的新路徑：產(chǎn)權(quán)歸屬城市開發(fā)建設(shè)國(guó)企，運(yùn)營(yíng)交由市屬住房專營(yíng)國(guó)企，通過(guò)合作將商品房轉(zhuǎn)化為保租房租房。
這不是安居寧巢首次嘗試“收存轉(zhuǎn)?！表?xiàng)目租房。今年1月安居寧巢旗下寧巢Ning+峯閣店落地，該項(xiàng)目為杭州市本級(jí)規(guī)模最大的“收存轉(zhuǎn)?！表?xiàng)目，提供1232套房源。再往前一個(gè)月，寧巢首個(gè)“收存轉(zhuǎn)保”項(xiàng)目——寧巢Ning+河語(yǔ)光年府店開業(yè)，開業(yè)當(dāng)天簽約突破80%，之后僅用半個(gè)月出租率便實(shí)現(xiàn)100%。
上述兩種模式，都是通過(guò)改造存量住宅資產(chǎn)來(lái)增加保租房供應(yīng)量，是補(bǔ)充城市中心區(qū)域保租房供應(yīng)的有效方式租房。
增加大體量保租房社區(qū)
如果說(shuō)存量改造是在核心區(qū)域布局保租房市場(chǎng)，那量大管飽的保租房社區(qū)，或許成為該產(chǎn)品加速入市的快速途徑租房。
2月，西安安居集團(tuán)推出的希望里·灤溪項(xiàng)目供應(yīng)了2524套保租房，覆蓋一居室至三居室戶型，以滿足青年群體和產(chǎn)業(yè)工人的住房需求租房。同月，重慶通江人才社區(qū)啟動(dòng)第二批房源申請(qǐng)，加推1064套精裝修住宅，涵蓋多種戶型，面積在30-100平方米之間。
春節(jié)后，全國(guó)最大保租房社區(qū)——城投寬庭張江社區(qū)二期正式落成租房。該項(xiàng)目隸屬上海城投“城投寬庭”品牌，二期供應(yīng)3180套，加上一期4455套，總規(guī)模達(dá)7635套。數(shù)據(jù)顯示，一期投入運(yùn)營(yíng)以來(lái)，整體出租率已超過(guò)95%，伴隨二期戶型設(shè)計(jì)和配套優(yōu)化后，預(yù)計(jì)出租率將會(huì)快速提升。
不難發(fā)現(xiàn)，規(guī)?；Ｗ夥可鐓^(qū)正展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場(chǎng)吸引力租房。憑借集中式管理帶來(lái)的成本優(yōu)勢(shì)與服務(wù)提質(zhì)，以及持續(xù)的項(xiàng)目拓展，這類社區(qū)已形成顯著的規(guī)模效應(yīng)。
進(jìn)軍城市外圍邊緣地帶
國(guó)家及地方政策明確鼓勵(lì)保租房建設(shè)向人口流入集中、產(chǎn)業(yè)配套需求高的區(qū)域傾斜，當(dāng)然包括城市近郊外圍的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新興發(fā)展板塊等租房。
一般城市會(huì)優(yōu)先考慮在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)等城市外圍區(qū)域布局保租房項(xiàng)目，以服務(wù)產(chǎn)業(yè)工人、新就業(yè)人員等群體，如上海在浦東張江、安亭等產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，杭州在臨安、富陽(yáng)等新興工業(yè)區(qū)，均新增大量保租房項(xiàng)目，方便租客通勤租房。
除此之外，在城市規(guī)劃的新城區(qū)域或城市更新片區(qū)，保租房作為配套住房也會(huì)同步布局，如上海五大新城、杭州錢塘區(qū)等，將保租房納入整體規(guī)劃，形成居住+產(chǎn)業(yè)+服務(wù)的綜合社區(qū)，提升區(qū)域吸引力租房。
可以說(shuō)，保租房向城市外圍布局是核心城市在土地資源緊張、中心區(qū)建設(shè)成本高背景下的一種策略選擇，旨在利用外圍閑置土地降低建設(shè)成本，同時(shí)滿足新市民、青年人的住房需求租房。
數(shù)據(jù)顯示，2026年核心15城新增保租房規(guī)模約19.9萬(wàn)套租房。在改造存量住宅資源、增加大體量社區(qū)、拓建外圍閑置土地的背景下，供應(yīng)持續(xù)放量，租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)愈加激烈。
打“價(jià)格戰(zhàn)”怎么防租房？
當(dāng)然，除了保租房加速擴(kuò)張，促使租金下降，各城市也頒布不少政策主動(dòng)減免租金租房。
珠海萬(wàn)山海洋開發(fā)區(qū)東澳島南沙灣片區(qū)的保租房按70%收取租金；珠海金灣區(qū)魚月村為民中心保租房租金從90%調(diào)整到70%；杭州西湖區(qū)西投·西悅公寓針對(duì)人才推出專項(xiàng)租賃政策；上海嘉定區(qū)雨宸公寓開業(yè)首月推出減免800元租金的優(yōu)惠租房，部分特價(jià)房月租金低于2000元；深圳光明區(qū)保租房項(xiàng)目長(zhǎng)期按市場(chǎng)價(jià)6折執(zhí)行……
另一邊，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓卻陷入“不敢漲租”的困境租房。不同于保租房的成本優(yōu)勢(shì)和政策使命，市場(chǎng)化公寓租金遵循純粹的市場(chǎng)邏輯。然而經(jīng)濟(jì)下行、供給過(guò)剩、租金遞增效應(yīng)乏力等多重因素疊加，導(dǎo)致租金難以上漲。
自2026年開年以來(lái)租房，政府帶頭下調(diào)保租房租金，這場(chǎng)“價(jià)格戰(zhàn)”讓同處一個(gè)市場(chǎng)的長(zhǎng)租公寓如何應(yīng)對(duì)？
長(zhǎng)租公寓與保租房“兩頭顧”
雖然保租房與長(zhǎng)租公寓在目標(biāo)人群上會(huì)有重疊，但本身兩種產(chǎn)品并非處于對(duì)立狀態(tài)租房。自2021年，國(guó)務(wù)院頒布發(fā)展保租房的文件之后，近幾年不少市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓在符合條件的情況下，主動(dòng)申請(qǐng)納保。一年后，各地保租房政策細(xì)化加之公募REITs的推進(jìn)，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓納?，F(xiàn)象顯著，一躍成為行業(yè)趨勢(shì)。
據(jù)公開資料，截至2025年12月31日，萬(wàn)科泊寓在全國(guó)運(yùn)營(yíng)管理房源26.9萬(wàn)間，其中累計(jì)納保房源超13.3萬(wàn)間，占總量的一半，納保房源數(shù)位于行業(yè)第一租房。其次是位居第二的龍湖冠寓，全國(guó)累計(jì)納保房源超7萬(wàn)間。
值得注意的是，在長(zhǎng)租公寓納保大軍中，房企系的長(zhǎng)租公寓品牌（如萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、華潤(rùn)有巢等）納保數(shù)量相對(duì)較多租房。這類房企的長(zhǎng)租公寓品牌往往具備規(guī)模化運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，能夠高效管理大量房源，符合納保中的數(shù)量、出租率等指標(biāo)。
酒店系長(zhǎng)租公寓的納保意愿最低租房。這類品牌多由酒店集團(tuán)延伸而來(lái)，核心優(yōu)勢(shì)在于酒店式服務(wù)和靈活的租期選擇，而非長(zhǎng)期保障功能，因此更傾向市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，瞄準(zhǔn)高凈值客群。還有部分夾在中間的中小型或新興運(yùn)營(yíng)商，由于資源有限、項(xiàng)目規(guī)模較小且政策對(duì)接能力不足，納保數(shù)量相對(duì)較少。
總體來(lái)看，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓納保呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)：頭部企業(yè)納保數(shù)量較多，對(duì)保租房降價(jià)沖擊的抵御能力較強(qiáng)；中小型及新興運(yùn)營(yíng)商納保進(jìn)展相對(duì)滯后，受保租房降價(jià)影響更為明顯租房。
但一味納保并不是萬(wàn)能之法，納保房源還需根據(jù)市場(chǎng)行情同步調(diào)整租金，并通過(guò)提升房源品質(zhì)、增加增值服務(wù)等，維持出租率與競(jìng)爭(zhēng)力租房。
做一部分人的“特定生意”
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管保租房租金具有優(yōu)惠，但受限于成本與標(biāo)準(zhǔn)化，戶型往往單一同質(zhì)，裝修風(fēng)格偏保守，缺乏個(gè)性與品質(zhì)租房。而特色化公寓的空白正好能由市場(chǎng)化公寓填補(bǔ)。
市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品調(diào)性由市場(chǎng)供需與運(yùn)營(yíng)成本決定，可根據(jù)地段、房型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素靈活調(diào)整租房。在戶型上，不受小戶型限制，可提供多種戶型和面積選擇，滿足不同租客需求，如家庭居住、多人合租等。在裝修上，可打造主題式、高端化或特色化居住空間，如奧克伍德的寵物友好公寓、朗詩(shī)寓的電競(jìng)主題公寓等，做一部分人的“特定生意”。
曾經(jīng)，為快速?gòu)?fù)制走規(guī)模化路線，許多市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓采用標(biāo)準(zhǔn)化戶型設(shè)計(jì)，以維持“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”的運(yùn)營(yíng)模式——這是房地產(chǎn)特定發(fā)展階段的產(chǎn)物租房。進(jìn)入后房地產(chǎn)時(shí)代，這種單一的標(biāo)準(zhǔn)化戶型產(chǎn)品正被價(jià)格更優(yōu)惠的保租房取代。
保租房進(jìn)一步降價(jià)，實(shí)則向市場(chǎng)釋放了兩個(gè)信號(hào)：一是守住規(guī)模最大、最易標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)公寓產(chǎn)品，穩(wěn)住基本盤租賃需求；二是倒逼市場(chǎng)化公寓品牌向精細(xì)化、高端化產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，滿足多元化客群需求租房。
未來(lái)，長(zhǎng)租公寓的客群定位將更加精準(zhǔn)租房。品牌不再滿足于以年齡為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)年輕群體進(jìn)行粗放式劃分，而是深入洞察客戶特征與真實(shí)共性。
長(zhǎng)短租靈活結(jié)合
多數(shù)地區(qū)保租房租賃合同期限原則上不少于1年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年（如成都、深圳、上海等地），堅(jiān)持為符合條件的住房困難群體提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的居住保障，短租則不符合政策的初衷租房。此外，部分承租人因特殊原因（如工作變動(dòng)、家庭變故）不得不在合同期內(nèi)提前退租，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。這種介于長(zhǎng)租與短租之間的過(guò)渡性需求，恰恰為市場(chǎng)化公寓品牌創(chuàng)造了租期靈活化的運(yùn)營(yíng)空間。
城家公寓提供“靈活住”模式租房，租期從1天到1年不等；萬(wàn)科泊寓推出“隨心住”等產(chǎn)品；雅詩(shī)閣旗下品牌Quest、雅院等，提供長(zhǎng)短租結(jié)合的酒店式公寓服務(wù)；上海城投寬庭推出“寬嵐”高端服務(wù)式公寓品牌，結(jié)合長(zhǎng)短租提升資產(chǎn)收益率……
還有其他公寓品牌采取動(dòng)態(tài)調(diào)整法，如樂(lè)乎公寓某項(xiàng)目，旺季時(shí)主動(dòng)增加日租比例，淡季則會(huì)把短租房源下降到五分之一左右，極大提高公寓的入住率租房。
這兩年保租房供應(yīng)進(jìn)入加速期，克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，截至2025年第三季度核心八城（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都）長(zhǎng)租公寓規(guī)模約143.13萬(wàn)套，其中保租房有66.57萬(wàn)套，占比約47%租房。而上海、武漢、成都等城市保租房占比超40%，上海甚至接近60%，預(yù)計(jì)今年占比會(huì)更進(jìn)一步。
這意味著，在保租房加速布局與降價(jià)沖擊的雙重作用下，短期內(nèi)市場(chǎng)格局難以改變，而租賃市場(chǎng)會(huì)走向“保障+市場(chǎng)”的雙軌分化，進(jìn)入深度調(diào)整期，行業(yè)洗牌加速租房。
保租房降價(jià)表面上看似幫了倒忙，實(shí)則是國(guó)家投入租賃市場(chǎng)的一條“鯰魚”——既保障了最基礎(chǔ)的民生住房需求，又倒逼市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓品牌提升產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)化服務(wù)租房。因此，這對(duì)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展是一件好事，也將推動(dòng)整個(gè)行業(yè)朝著產(chǎn)品品質(zhì)持續(xù)升級(jí)的方向發(fā)展。
在租賃行業(yè)結(jié)構(gòu)化調(diào)整階段，保租房托住了最基礎(chǔ)的居住需求，剩下的市場(chǎng)空白，反而給了具有一定市場(chǎng)規(guī)模、品牌力、運(yùn)營(yíng)水平的專業(yè)選手機(jī)會(huì)租房。浪越大，魚越貴。真正懂得掌舵的公寓品牌，或許早已設(shè)定好了市場(chǎng)航向，在風(fēng)浪中驗(yàn)證自身的長(zhǎng)期價(jià)值。
