文 | 空間秘探租房，作 | 秦敏慧
文 | 空間秘探租房，作 | 秦敏慧
最近，租賃市場又放大招，西安市住建局宣布：外來務(wù)工人員可享受10%—50%的保租房租金優(yōu)惠，相當(dāng)于部分房源能直接打?qū)φ?strong>租房。而從開年以來，西安已公布了近4000套保租房房源。近4000套優(yōu)惠的保租房，對畢業(yè)生來說，是政策紅利。對于長租公寓運營商來說，卻帶來了租金壓力，甚至有運營商抱怨，國家?guī)ь^降價，不是在幫倒忙嗎？一邊降價優(yōu)惠，一邊漲價承壓，租賃市場已然來到了深度洗牌期……
5折降價保租房成首選
3月，伴隨求職季、開學(xué)季的到來，西安高新大學(xué)城附近租賃市場需求高漲租房。由于大學(xué)城處于城市西部拓展區(qū)域，介于城市核心區(qū)與外圍生態(tài)區(qū)之間的邊緣地帶，配套成熟的核心區(qū)域房源有限，周邊租賃市場房源緊俏。
即將畢業(yè)的大學(xué)生小M租房，正好趕上了西安市住建局保租房的申請期，并滿足了以下三項申請條件：
一是，年滿18周歲，能夠獨立進(jìn)行民事行為，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任租房。
二是，申請項目所在轄區(qū)范圍內(nèi)無自有住房租房。自有住房包括商品住房、私有住房、公有住房、房改房、拆遷安置房等實際擁有房屋所有權(quán)的住房。
三是，在本市未享受保租房、人才安居房及低收入家庭租金補(bǔ)貼等政策性住房保障，或當(dāng)前已退出以上保障租房。保租房包括公共租賃住房（含廉租住房）、共有產(chǎn)權(quán)住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房。
小M表示，自己申請的是高新區(qū)韋斗路以南、緯二十路以北的星雅居，與西安高新區(qū)大學(xué)城相距10-12公里，出行便利租房。同時，房間配備空調(diào)、熱水器、洗衣機(jī)、冰箱及全套家具，可實現(xiàn)拎包入住。
更具吸引力的是星雅居的價格租房。小M傾向于獨居，選擇了一居室（約44-48平方米），憑申請資格可享受10%—50%的租金優(yōu)惠，月租金低至1100-1400元。
反觀同樣位于西安高新區(qū)的萬科泊寓高新旗艦店，26平方米的一居室月租約1306.5元，面積比星雅居小近一半租房。即便是該店最大的Loft戶型，也僅36平方米，月租卻已攀升至2000元左右。
同樣擁有房企基因的柚米寓，月租高于泊寓租房。西安高新南柚米寓30平方米左右戶型月租1723元，更寬敞的一居室逼近2000元，一室一廳達(dá)2200元。與泊寓相比，柚米寓更聚焦有做飯需求的租住客群，在產(chǎn)品定位上形成差異化。
房企出身的泊寓雖為市場化運營，但價格與保租房拉開的差距不明顯；而深耕公寓運營的魔方，價格則明顯更高租房。以魔方公寓西安高新店為例，僅有一居室與一室一廳兩種房型，面積均約40平方米，月租均在2200元以上。與面積相近的星雅居保租房（1100-1400元）相比，租金幾乎翻倍。
不過難以忽視的是，市場化公寓公區(qū)設(shè)施更加完善，健身房、共享廚房、休閑區(qū)、桌球區(qū)、閱讀區(qū)已成為標(biāo)配，還設(shè)有籃球場、路演大廳、咖啡廳等特色空間租房。
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除保租房與長租公寓外，大學(xué)城附近還有不少二手房，但市場價格高低不一，受南北朝向、房屋新舊、戶型大小、裝修程度、配套設(shè)施等因素影響租房。2室1廳戶型偏多，月租通常在2400-3000元。租客需在眾多房源中篩選，并花精力尋找租友或磨合舍友。
不得不說，對于剛畢業(yè)的小M來說，星雅居的性價比拉滿，是處于同一片區(qū)租金最低的房源租房。相比之下，泊寓、柚米寓等房企系品牌月租1300-2200元，價格中等；魔方等專業(yè)化公寓月租2200元以上，與保租房價差最大，市場壓力最為突出。
19.9萬套入市租金持續(xù)降溫
西安高新區(qū)大學(xué)城僅僅只是保租房大量入市降價后呈現(xiàn)的一處縮影租房。進(jìn)入2026年，保租房建設(shè)持續(xù)提速，各地多措并舉擴(kuò)充房源儲備，租金進(jìn)一步承壓。綜合核心城市的保租房布局來看，主要呈現(xiàn)以下特點：
改造存量住宅資源
從上海市場來看，上海啟動收購二手房轉(zhuǎn)型保租房工作租房。2月2日，上海啟動收購二手房用于保租房工作，在浦東、靜安、徐匯三區(qū)先行試點，通過“收舊換新”政策、片區(qū)式收儲等方式，將存量二手房改造為保租房，增加小戶型房源供應(yīng)。
由于試點的三個片區(qū)大部分處于上海老城區(qū)，因此中心城區(qū)小戶型房源占比提升租房。收購轉(zhuǎn)型后的保租房能更精準(zhǔn)匹配新市民、青年人才等群體的租賃需求，有效緩解核心區(qū)域小戶型房源短缺問題。
從杭州市場來看，杭州國企協(xié)同“收存轉(zhuǎn)?！?strong>租房。3月，杭州市安居寧巢投資有限公司（市屬住房專營國企，以下簡稱“安居寧巢”）簽下1374套存量安置房，合作方是杭州市錢江新城開發(fā)集團(tuán)、杭州市城東新城建設(shè)投資有限公司（均為城市開發(fā)建設(shè)國企）。
本質(zhì)上，這是國企協(xié)同盤活存量資產(chǎn)的新路徑：產(chǎn)權(quán)歸屬城市開發(fā)建設(shè)國企，運營交由市屬住房專營國企，通過合作將商品房轉(zhuǎn)化為保租房租房。
這不是安居寧巢首次嘗試“收存轉(zhuǎn)?！表椖?strong>租房。今年1月安居寧巢旗下寧巢Ning+峯閣店落地，該項目為杭州市本級規(guī)模最大的“收存轉(zhuǎn)?！表椖浚峁?232套房源。再往前一個月，寧巢首個“收存轉(zhuǎn)?！表椖俊獙幊睳ing+河語光年府店開業(yè)，開業(yè)當(dāng)天簽約突破80%，之后僅用半個月出租率便實現(xiàn)100%。
上述兩種模式，都是通過改造存量住宅資產(chǎn)來增加保租房供應(yīng)量，是補(bǔ)充城市中心區(qū)域保租房供應(yīng)的有效方式租房。
增加大體量保租房社區(qū)
如果說存量改造是在核心區(qū)域布局保租房市場，那量大管飽的保租房社區(qū)，或許成為該產(chǎn)品加速入市的快速途徑租房。
2月，西安安居集團(tuán)推出的希望里·灤溪項目供應(yīng)了2524套保租房，覆蓋一居室至三居室戶型，以滿足青年群體和產(chǎn)業(yè)工人的住房需求租房。同月，重慶通江人才社區(qū)啟動第二批房源申請，加推1064套精裝修住宅，涵蓋多種戶型，面積在30-100平方米之間。
春節(jié)后，全國最大保租房社區(qū)——城投寬庭張江社區(qū)二期正式落成租房。該項目隸屬上海城投“城投寬庭”品牌，二期供應(yīng)3180套，加上一期4455套，總規(guī)模達(dá)7635套。數(shù)據(jù)顯示，一期投入運營以來，整體出租率已超過95%，伴隨二期戶型設(shè)計和配套優(yōu)化后，預(yù)計出租率將會快速提升。
不難發(fā)現(xiàn)，規(guī)?；Ｗ夥可鐓^(qū)正展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場吸引力租房。憑借集中式管理帶來的成本優(yōu)勢與服務(wù)提質(zhì)，以及持續(xù)的項目拓展，這類社區(qū)已形成顯著的規(guī)模效應(yīng)。
進(jìn)軍城市外圍邊緣地帶
國家及地方政策明確鼓勵保租房建設(shè)向人口流入集中、產(chǎn)業(yè)配套需求高的區(qū)域傾斜，當(dāng)然包括城市近郊外圍的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新興發(fā)展板塊等租房。
一般城市會優(yōu)先考慮在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)等城市外圍區(qū)域布局保租房項目，以服務(wù)產(chǎn)業(yè)工人、新就業(yè)人員等群體，如上海在浦東張江、安亭等產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，杭州在臨安、富陽等新興工業(yè)區(qū)，均新增大量保租房項目，方便租客通勤租房。
除此之外，在城市規(guī)劃的新城區(qū)域或城市更新片區(qū)，保租房作為配套住房也會同步布局，如上海五大新城、杭州錢塘區(qū)等，將保租房納入整體規(guī)劃，形成居住+產(chǎn)業(yè)+服務(wù)的綜合社區(qū)，提升區(qū)域吸引力租房。
可以說，保租房向城市外圍布局是核心城市在土地資源緊張、中心區(qū)建設(shè)成本高背景下的一種策略選擇，旨在利用外圍閑置土地降低建設(shè)成本，同時滿足新市民、青年人的住房需求租房。
數(shù)據(jù)顯示，2026年核心15城新增保租房規(guī)模約19.9萬套租房。在改造存量住宅資源、增加大體量社區(qū)、拓建外圍閑置土地的背景下，供應(yīng)持續(xù)放量，租賃市場競爭必然會愈加激烈。
打“價格戰(zhàn)”怎么防租房？
當(dāng)然，除了保租房加速擴(kuò)張，促使租金下降，各城市也頒布不少政策主動減免租金租房。
珠海萬山海洋開發(fā)區(qū)東澳島南沙灣片區(qū)的保租房按70%收取租金；珠海金灣區(qū)魚月村為民中心保租房租金從90%調(diào)整到70%；杭州西湖區(qū)西投·西悅公寓針對人才推出專項租賃政策；上海嘉定區(qū)雨宸公寓開業(yè)首月推出減免800元租金的優(yōu)惠租房，部分特價房月租金低于2000元；深圳光明區(qū)保租房項目長期按市場價6折執(zhí)行……
另一邊，市場化長租公寓卻陷入“不敢漲租”的困境租房。不同于保租房的成本優(yōu)勢和政策使命，市場化公寓租金遵循純粹的市場邏輯。然而經(jīng)濟(jì)下行、供給過剩、租金遞增效應(yīng)乏力等多重因素疊加，導(dǎo)致租金難以上漲。
自2026年開年以來租房，政府帶頭下調(diào)保租房租金，這場“價格戰(zhàn)”讓同處一個市場的長租公寓如何應(yīng)對？
長租公寓與保租房“兩頭顧”
雖然保租房與長租公寓在目標(biāo)人群上會有重疊，但本身兩種產(chǎn)品并非處于對立狀態(tài)租房。自2021年，國務(wù)院頒布發(fā)展保租房的文件之后，近幾年不少市場化長租公寓在符合條件的情況下，主動申請納保。一年后，各地保租房政策細(xì)化加之公募REITs的推進(jìn)，市場化長租公寓納?，F(xiàn)象顯著，一躍成為行業(yè)趨勢。
據(jù)公開資料，截至2025年12月31日，萬科泊寓在全國運營管理房源26.9萬間，其中累計納保房源超13.3萬間，占總量的一半，納保房源數(shù)位于行業(yè)第一租房。其次是位居第二的龍湖冠寓，全國累計納保房源超7萬間。
值得注意的是，在長租公寓納保大軍中，房企系的長租公寓品牌（如萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢等）納保數(shù)量相對較多租房。這類房企的長租公寓品牌往往具備規(guī)?；\營經(jīng)驗，能夠高效管理大量房源，符合納保中的數(shù)量、出租率等指標(biāo)。
酒店系長租公寓的納保意愿最低租房。這類品牌多由酒店集團(tuán)延伸而來，核心優(yōu)勢在于酒店式服務(wù)和靈活的租期選擇，而非長期保障功能，因此更傾向市場化運營，瞄準(zhǔn)高凈值客群。還有部分夾在中間的中小型或新興運營商，由于資源有限、項目規(guī)模較小且政策對接能力不足，納保數(shù)量相對較少。
總體來看，市場化長租公寓納保呈現(xiàn)分化態(tài)勢：頭部企業(yè)納保數(shù)量較多，對保租房降價沖擊的抵御能力較強(qiáng)；中小型及新興運營商納保進(jìn)展相對滯后，受保租房降價影響更為明顯租房。
但一味納保并不是萬能之法，納保房源還需根據(jù)市場行情同步調(diào)整租金，并通過提升房源品質(zhì)、增加增值服務(wù)等，維持出租率與競爭力租房。
做一部分人的“特定生意”
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管保租房租金具有優(yōu)惠，但受限于成本與標(biāo)準(zhǔn)化，戶型往往單一同質(zhì)，裝修風(fēng)格偏保守，缺乏個性與品質(zhì)租房。而特色化公寓的空白正好能由市場化公寓填補(bǔ)。
市場化長租公寓的產(chǎn)品調(diào)性由市場供需與運營成本決定，可根據(jù)地段、房型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素靈活調(diào)整租房。在戶型上，不受小戶型限制，可提供多種戶型和面積選擇，滿足不同租客需求，如家庭居住、多人合租等。在裝修上，可打造主題式、高端化或特色化居住空間，如奧克伍德的寵物友好公寓、朗詩寓的電競主題公寓等，做一部分人的“特定生意”。
曾經(jīng)，為快速復(fù)制走規(guī)?；肪€，許多市場化長租公寓采用標(biāo)準(zhǔn)化戶型設(shè)計，以維持“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”的運營模式——這是房地產(chǎn)特定發(fā)展階段的產(chǎn)物租房。進(jìn)入后房地產(chǎn)時代，這種單一的標(biāo)準(zhǔn)化戶型產(chǎn)品正被價格更優(yōu)惠的保租房取代。
保租房進(jìn)一步降價，實則向市場釋放了兩個信號：一是守住規(guī)模最大、最易標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)公寓產(chǎn)品，穩(wěn)住基本盤租賃需求；二是倒逼市場化公寓品牌向精細(xì)化、高端化產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，滿足多元化客群需求租房。
未來，長租公寓的客群定位將更加精準(zhǔn)租房。品牌不再滿足于以年齡為標(biāo)準(zhǔn)對年輕群體進(jìn)行粗放式劃分，而是深入洞察客戶特征與真實共性。
長短租靈活結(jié)合
多數(shù)地區(qū)保租房租賃合同期限原則上不少于1年，最長不超過5年（如成都、深圳、上海等地），堅持為符合條件的住房困難群體提供長期、穩(wěn)定的居住保障，短租則不符合政策的初衷租房。此外，部分承租人因特殊原因（如工作變動、家庭變故）不得不在合同期內(nèi)提前退租，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。這種介于長租與短租之間的過渡性需求，恰恰為市場化公寓品牌創(chuàng)造了租期靈活化的運營空間。
城家公寓提供“靈活住”模式租房，租期從1天到1年不等；萬科泊寓推出“隨心住”等產(chǎn)品；雅詩閣旗下品牌Quest、雅院等，提供長短租結(jié)合的酒店式公寓服務(wù)；上海城投寬庭推出“寬嵐”高端服務(wù)式公寓品牌，結(jié)合長短租提升資產(chǎn)收益率……
還有其他公寓品牌采取動態(tài)調(diào)整法，如樂乎公寓某項目，旺季時主動增加日租比例，淡季則會把短租房源下降到五分之一左右，極大提高公寓的入住率租房。
這兩年保租房供應(yīng)進(jìn)入加速期，克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，截至2025年第三季度核心八城（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都）長租公寓規(guī)模約143.13萬套，其中保租房有66.57萬套，占比約47%租房。而上海、武漢、成都等城市保租房占比超40%，上海甚至接近60%，預(yù)計今年占比會更進(jìn)一步。
這意味著，在保租房加速布局與降價沖擊的雙重作用下，短期內(nèi)市場格局難以改變，而租賃市場會走向“保障+市場”的雙軌分化，進(jìn)入深度調(diào)整期，行業(yè)洗牌加速租房。
保租房降價表面上看似幫了倒忙，實則是國家投入租賃市場的一條“鯰魚”——既保障了最基礎(chǔ)的民生住房需求，又倒逼市場化長租公寓品牌提升產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)化服務(wù)租房。因此，這對租賃市場的健康發(fā)展是一件好事，也將推動整個行業(yè)朝著產(chǎn)品品質(zhì)持續(xù)升級的方向發(fā)展。
在租賃行業(yè)結(jié)構(gòu)化調(diào)整階段，保租房托住了最基礎(chǔ)的居住需求，剩下的市場空白，反而給了具有一定市場規(guī)模、品牌力、運營水平的專業(yè)選手機(jī)會租房。浪越大，魚越貴。真正懂得掌舵的公寓品牌，或許早已設(shè)定好了市場航向，在風(fēng)浪中驗證自身的長期價值。
