來(lái)源房產(chǎn)：每日經(jīng)濟(jì)新聞
近期，因中東軍事沖突外溢至阿聯(lián)酋，迪拜核心區(qū)遭襲，“中東安全避風(fēng)港”形象蒙塵房產(chǎn)。社交平臺(tái)隨即熱議“迪拜樓市大調(diào)整、香港受益”，并伴有“迪拜房?jī)r(jià)腰斬”等傳聞。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)，迪拜房地產(chǎn)和建筑指數(shù)（DFMREI）自2月下旬以來(lái)出現(xiàn)明顯下跌，近20日跌幅超過(guò)30％房產(chǎn)。
與此同時(shí)，香港作為全球資本避風(fēng)港的優(yōu)勢(shì)凸顯房產(chǎn)。3月15日，香港財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫(kù)務(wù)局局長(zhǎng)許正宇公開(kāi)表示，香港金融中心穩(wěn)定性穩(wěn)固，并證實(shí)已有部分中東家族辦公室抵達(dá)香港，全球避險(xiǎn)需求上升。
迪拜樓市真相如何？資本是否正大規(guī)模轉(zhuǎn)向香港？為厘清事實(shí)，近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了多位迪拜房地產(chǎn)從業(yè)者、常駐人士及業(yè)內(nèi)專家，還原市場(chǎng)真實(shí)情況房產(chǎn)。
迪拜地標(biāo)建筑遭襲后樓市情況遭廣泛關(guān)注
迪拜房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房產(chǎn)：大部分交易處于停滯狀態(tài)
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沖突爆發(fā)后，社交平臺(tái)大量流傳“迪拜房?jī)r(jià)大跌50%”“棕櫚島、哈利法塔等核心項(xiàng)目腰斬拋售”“中國(guó)投資客被套牢”等說(shuō)法，部分自媒體稱“迪拜樓市一夜回到2020年前”房產(chǎn)。
記者多方交叉求證發(fā)現(xiàn)，上述傳聞存在嚴(yán)重夸大的成分，迪拜主流片區(qū)并未出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下跌，更無(wú)“腰斬”成交案例房產(chǎn)。
事實(shí)上，中國(guó)資本早已成為迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)重要力量房產(chǎn)。過(guò)去多年中，迪拜就如同一個(gè)金碧輝煌的財(cái)富停泊地，吸引了全球富豪在這里配置資產(chǎn)。
公開(kāi)資料顯示，目前迪拜活躍著金月地產(chǎn)、明日世界等多家華人背景開(kāi)發(fā)商，中建、中信等中資企業(yè)也深度參與當(dāng)?shù)氐貥?biāo)項(xiàng)目建設(shè)與開(kāi)發(fā)房產(chǎn)。
據(jù)媒體報(bào)道，根據(jù)迪拜官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年中國(guó)買家已經(jīng)進(jìn)入迪拜房地產(chǎn)海外投資者前三，占比14%房產(chǎn)。在部分熱門樓盤，中國(guó)人和華人占比甚至達(dá)到20%—30%。
“網(wǎng)上說(shuō)迪拜房?jī)r(jià)大跌，完全是夸張了，那張圖（指迪拜房?jī)r(jià)大跌50%）是假的房產(chǎn)?！痹诘习萆罡康禺a(chǎn)行業(yè)十余年的孫強(qiáng)向記者直言，當(dāng)前迪拜房?jī)r(jià)并無(wú)明顯下跌趨勢(shì)，當(dāng)?shù)厣钪刃?、治安及物資供應(yīng)均保持正常，但戰(zhàn)事確實(shí)打亂了部分潛在投資者的置業(yè)計(jì)劃。
他回憶，今年迪拜樓市開(kāi)年走勢(shì)不錯(cuò)，但2月28日戰(zhàn)事爆發(fā)后確實(shí)產(chǎn)生了一定的影響房產(chǎn)。
對(duì)方稱，有中國(guó)客戶2月27日剛抵達(dá)迪拜，28日上午交完購(gòu)房定金，下午得知戰(zhàn)事消息便立刻要求退款，多筆即將敲定的交易直接落空房產(chǎn)。
另?yè)?jù)迪拜資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Able介紹，核心豪宅區(qū)如哈利法塔周邊和棕櫚島，房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有受到?jīng)_突影響，依然堅(jiān)挺；而距離市中心約30分鐘車程的偏遠(yuǎn)區(qū)域，則出現(xiàn)約5%的小幅回調(diào)，但遠(yuǎn)未達(dá)到市場(chǎng)傳言的“腰斬”程度房產(chǎn)。
市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)進(jìn)一步驗(yàn)證了這一態(tài)勢(shì)房產(chǎn)。
據(jù)迪拜土地局（DLD）2月披露，2026年2月迪拜房產(chǎn)銷售交易量約16979套，同比上漲5.1%；房產(chǎn)均價(jià)1740迪拉姆/平方英尺（約3.95萬(wàn)元/平方米），同比上漲12.2%房產(chǎn)。
但每經(jīng)記者從阿聯(lián)酋頭部房產(chǎn)數(shù)據(jù)與市場(chǎng)情報(bào)平臺(tái)property monitor獲取的數(shù)據(jù)顯示，迪拜過(guò)去一個(gè)月（2月16日—3月17日）公寓的成交筆數(shù)為10604筆，同比下滑22.67%房產(chǎn)。公寓的平均價(jià)格為2055730 AED（阿聯(lián)酋迪拉姆，下同）/套（約合人民幣385.6萬(wàn)元/套），同比下跌0.88%；每平方英尺平均價(jià)格為1949 AED（約合人民幣3.94萬(wàn)元/平方米），同比下滑3.53%。
迪拜公寓近一個(gè)月成交數(shù)據(jù)（App截圖翻譯后） 來(lái)源：property monitor
部分在售房源（App截圖翻譯后） 來(lái)源：property monitor
其中一套位于阿聯(lián)酋拉斯海馬約558平方英尺（約51.84平方米）的單間公寓，售價(jià)約1232903迪拉姆（約231.27萬(wàn)元人民幣），折合國(guó)內(nèi)單價(jià)約4.46萬(wàn)元/平方米房產(chǎn)。
湯慧是迪拜土地局認(rèn)證的四星級(jí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，她告訴記者，從2月28日中東沖突升級(jí)至今的三周時(shí)間里，雖然成交量確實(shí)受到影響，但價(jià)格并未出現(xiàn)大幅下跌房產(chǎn)。對(duì)于所謂的迪拜房產(chǎn)價(jià)格“腰斬”傳言，湯慧認(rèn)為完全不實(shí)。
雖然價(jià)格并未受到明顯影響，但是戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)湯慧的業(yè)務(wù)造成了影響房產(chǎn)。
“我現(xiàn)在很直白地告訴你，我們基本上處于失業(yè)狀態(tài)房產(chǎn)?！?湯慧坦言，此前她每天平均有5組客戶詢盤，每月保底成交3套房子，旺季時(shí)可達(dá)10多套。但最近三周，她僅成交了一套，“很多同事都沒(méi)有開(kāi)單”。
湯慧（左一）帶中國(guó)投資者在迪拜看房 圖片來(lái)源：受訪者供圖
不過(guò)她強(qiáng)調(diào)，這并不意味著房?jī)r(jià)出現(xiàn)“腰斬”房產(chǎn)?！拔覟槭裁匆x擇在這個(gè)時(shí)候腰斬去賣？”湯慧表示，已出租的房產(chǎn)完全不受影響，租金收益依然穩(wěn)定。
據(jù)她觀察，目前90%的房產(chǎn)交易處于停滯狀態(tài)，主要是買家普遍持觀望態(tài)度，但她也提到，仍有少數(shù)長(zhǎng)期看好迪拜市場(chǎng)的投資者在“撿漏”，“上周就有一個(gè)在我手上買了幾千萬(wàn)元房產(chǎn)的老客戶，又找我買了一套”房產(chǎn)。
投資者首選標(biāo)的由期房驟變?yōu)楝F(xiàn)房
常駐迪拜16年的燈具生意人莉莉（化名）表示，目前迪拜房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，但受戰(zhàn)事影響，買賣雙方陷入觀望房產(chǎn)。
常駐迪拜多年、深耕金融行業(yè)的陸女士也透露，其自2025年底開(kāi)始考察DamacHills、JLT等核心片區(qū)，彼時(shí)房?jī)r(jià)仍處高位，受此次沖突影響，她已暫緩所有置業(yè)計(jì)劃房產(chǎn)。
在她看來(lái)，Jebel Ali、機(jī)場(chǎng)、迪拜國(guó)際金融中心（DIFC）等區(qū)域受襲風(fēng)險(xiǎn)較高，房產(chǎn)價(jià)值或明顯縮水，房?jī)r(jià)是否觸底，關(guān)鍵取決于沖突持續(xù)時(shí)間房產(chǎn)。
第一太平戴維斯大中華區(qū)事務(wù)負(fù)責(zé)人周麟向記者表示，此次地緣風(fēng)波并未動(dòng)搖迪拜房市基本面房產(chǎn)。2025年迪拜房產(chǎn)交易總量超27萬(wàn)宗，交易額9170億迪拉姆，同比大漲20%，2026年開(kāi)局本就表現(xiàn)亮眼。
“市場(chǎng)變化還體現(xiàn)在置業(yè)偏好上，此前期房占比約60%—70%，沖突后驟變?yōu)楝F(xiàn)房占70%—80%，現(xiàn)房成為投資者首選房產(chǎn)。核心片區(qū)租售比依舊穩(wěn)健，商務(wù)港毛租售比約7%，迪拜市中心更是達(dá)到7.2%—7.4%。市場(chǎng)并未出現(xiàn)大規(guī)模拋售現(xiàn)象，僅約30%的投資者因短期風(fēng)險(xiǎn)考慮資產(chǎn)再配置?！敝荀胝f(shuō)。
迪拜歷年投資回報(bào)率（租售比） 來(lái)源：第一太平戴維斯
部分觀望買家則在靜待時(shí)機(jī)，莉莉坦言：“能感受到成交量下滑，但房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌跡象，我也想著要是房?jī)r(jià)跌了就趁機(jī)抄底，可眼下還看不到降價(jià)趨勢(shì)房產(chǎn)?！?/p>
湯慧告訴記者，這幾年迪拜房產(chǎn)交易的中位價(jià)格大概在400萬(wàn)元/套，400萬(wàn)元的價(jià)格大概可以買到80~200平方米的房源，（這個(gè)價(jià)格）可選市中心或者稍微遠(yuǎn)點(diǎn)的地方，因?yàn)樵诘习葙?gòu)買超過(guò)400萬(wàn)元人民幣的房產(chǎn)即可申請(qǐng)10年黃金簽證，這也吸引了大量國(guó)際投資者房產(chǎn)。
部分中東家族辦公室已抵港
與此同時(shí)，香港憑借長(zhǎng)期穩(wěn)定的金融環(huán)境、完善的監(jiān)管體系，以及背靠中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)、聯(lián)通全球的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，成為地緣局勢(shì)動(dòng)蕩下全球資本避險(xiǎn)的優(yōu)選之地房產(chǎn)。
3月15日，許正宇針對(duì)中東局勢(shì)公開(kāi)發(fā)聲，明確強(qiáng)調(diào)香港作為國(guó)際金融中心的穩(wěn)定性、安全性和成熟度正不斷提升房產(chǎn)。
他提到，面對(duì)全球地緣政治不確定性，港府將全力保障金融市場(chǎng)順暢運(yùn)行，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)管理服務(wù)，向全球傳遞“香港是最理想資產(chǎn)管理平臺(tái)”的信號(hào)，為來(lái)港資本吃下“定心丸”，同時(shí)證實(shí)部分中東家族辦公室已抵達(dá)香港，律師、銀行等機(jī)構(gòu)近期也收到了相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢房產(chǎn)。
為進(jìn)一步吸引全球家族辦公室落戶，香港正持續(xù)優(yōu)化政策支持房產(chǎn)。
許正宇透露，財(cái)庫(kù)局已擬向立法機(jī)構(gòu)提交法案，擴(kuò)大家族辦公室和符合條件基金的稅收優(yōu)惠范圍，涵蓋貴金屬、數(shù)字資產(chǎn)等領(lǐng)域房產(chǎn)。
2026年3月花旗銀行相關(guān)報(bào)告指出，中東地緣不穩(wěn)定將持續(xù)推動(dòng)部分避險(xiǎn)資金流入香港，3月首周，中東資本單周凈流入香港超3000億港元；近期港股IPO（首次公開(kāi)募股）中，中東主權(quán)基金基石認(rèn)購(gòu)占比也從18%飆升至39.2%房產(chǎn)。資金和人才流入香港，可能提升住宅和寫字樓需求。
此外，每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期在不少港股的IPO過(guò)程中，也開(kāi)始頻繁出現(xiàn)中東主權(quán)基金（如阿布扎比投資局ADIA、卡塔爾投資局QIA、科威特投資局KIA、穆巴達(dá)拉等）的身影房產(chǎn)。今年以來(lái)，包括稀宇科技、精鋒醫(yī)療、東鵬飲料等港股均有中東資本以基石投資者身份參與認(rèn)購(gòu)，所涉及領(lǐng)域覆蓋 AI、新能源、高端制造、消費(fèi)、金融等。
以東鵬飲料為例，其基石投資者中出現(xiàn)了卡塔爾投資局間接全資控股平臺(tái)的身影，卡塔爾投資局（QIA）通過(guò)Al-RayyanHoldingLLC領(lǐng)投，為基石最大投資方之一，出資1.5 億美元房產(chǎn)。
類似的案例還有稀宇科技，稀宇科技今年1月上市，以阿布扎比投資局（ADIA）為基石，以165港元/股認(rèn)購(gòu)306.5萬(wàn)股，合計(jì)約5.06億港元房產(chǎn)。
有投資者稱“房?jī)r(jià)跌30%才會(huì)入手”
匯生國(guó)際資本有限公司總裁黃立沖認(rèn)為，短期內(nèi)中東局勢(shì)緊張，確實(shí)推動(dòng)部分避險(xiǎn)資金提高了對(duì)香港的配置權(quán)重，但這并非資本“整體搬家”，而是“增量分流”房產(chǎn)。
“迪拜股市與市場(chǎng)情緒在3月10日前后因‘沖突可能很快降溫’的預(yù)期出現(xiàn)明顯修復(fù)反彈，說(shuō)明投資者當(dāng)前交易的核心變量是戰(zhàn)事持續(xù)時(shí)長(zhǎng)，而非對(duì)迪拜或中東資產(chǎn)的永久性否定房產(chǎn)?！?/p>
他補(bǔ)充道，迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面穩(wěn)固，2025年創(chuàng)下歷史成交紀(jì)錄，一旦戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束，部分分流資金仍可能回流，其零所得稅、高租售比等核心投資優(yōu)勢(shì)與長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿σ廊淮嬖?strong>房產(chǎn)。
迪拜市中心房產(chǎn) 來(lái)源：第一太平戴維斯
但高凈值客戶的資產(chǎn)配置邏輯已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變房產(chǎn)。
黃立沖表示，過(guò)去投資者置業(yè)優(yōu)先考慮低稅環(huán)境，追求稅后收益最大化，這也是迪拜長(zhǎng)期吸引全球資本的核心優(yōu)勢(shì)房產(chǎn)?！暗诋?dāng)前地緣高不確定性環(huán)境下，富豪更看重風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益、資產(chǎn)流動(dòng)性、確定性與家族傳承治理的綜合最優(yōu)。資產(chǎn)能否順暢交易、結(jié)算、融資、傳承，已成為比低稅更優(yōu)先的考量，低稅雖仍重要，但不再是唯一關(guān)鍵因素?！?/p>
周麟認(rèn)為，危機(jī)前迪拜樓市全域火熱，核心片區(qū)優(yōu)質(zhì)房源去化較快，期房、樓花一度備受追捧，投資者存在跟風(fēng)布局現(xiàn)象房產(chǎn)。“但危機(jī)之后，全球買家會(huì)變得更加理性挑剔，置業(yè)重心將進(jìn)一步聚焦核心地段、優(yōu)質(zhì)稀缺現(xiàn)房資產(chǎn)，迪拜樓市將逐步向香港、倫敦等成熟市場(chǎng)靠攏，核心與非核心區(qū)域的價(jià)格分化會(huì)愈發(fā)明顯?！?/p>
迪拜一線從業(yè)者與常駐人士的觀察，更直觀印證了市場(chǎng)邏輯的轉(zhuǎn)變房產(chǎn)。
孫強(qiáng)坦言，沖突爆發(fā)后，其客戶量減少一半多，目前成交多源于投資者的撿漏心理，大家均持幣觀望，等待局勢(shì)明朗房產(chǎn)?！爸耙粋€(gè)月能輕松賣三五十套房，現(xiàn)在能有幾單成交就不錯(cuò)了，很多客戶即便有置業(yè)意向，也會(huì)反復(fù)詢問(wèn)局勢(shì)走向，不敢輕易下手?！?/p>
已因戰(zhàn)事停工回國(guó)的莉莉坦言，迪拜缺乏實(shí)體生產(chǎn)力，此次戰(zhàn)亂徹底打破了城市的安定感，后續(xù)樓市走勢(shì)難以預(yù)判房產(chǎn)。
“如果沖突能在一兩個(gè)月內(nèi)平息，迪拜或許還能重新鞏固‘中東避風(fēng)港’地位，市場(chǎng)還有恢復(fù)可能；但如果戰(zhàn)亂持續(xù)發(fā)酵，想要回暖就太難了房產(chǎn)?！彼m抱著抄底心態(tài)，卻也設(shè)定了明確預(yù)期——房?jī)r(jià)跌30%才會(huì)入手，足見(jiàn)當(dāng)前投資者的謹(jǐn)慎態(tài)度。
