2026年1月14日，廣州—CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2025年廣州房地產(chǎn)市場回顧》，解析廣州商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢租賃。
2025年政策利好不斷，國補對消費市場及物流需求都產(chǎn)生了顯著的拉動作用，而公募REITs擴容也為商用物業(yè)投資帶來更多機會租賃。但商辦需求仍然趨于保守，辦公樓和倉儲物流設(shè)施仍然面臨著短時供應(yīng)放量的問題，業(yè)主對于租戶的爭奪白熱化，租賃條件越發(fā)寬松。具體而言，2025年辦公樓全年租金加速下跌，金融城快速成型；新興優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)及新商圈帶動消費熱點，年輕化潮流化是商場調(diào)改方向；倉儲物流市場需求超預(yù)期，國內(nèi)電商需求回暖，跨境電商進(jìn)一步加碼佛山市場；最后，商場投資成交表現(xiàn)亮眼，核心區(qū)位物業(yè)投資機會攀升，廣州投資市場有望回暖。
優(yōu)質(zhì)辦公樓市場：新商務(wù)區(qū)成型租賃，租金顯著下調(diào)
2025年最后一個季度，廣州沒有新增優(yōu)質(zhì)辦公項目入市，全年總供應(yīng)量為55.1萬平方米租賃。供應(yīng)量低于預(yù)期，一方面是因為金融城總部樓宇自用比例較高，推出市場出租的面積較預(yù)期少；另一方面，大部分總部樓宇搭建租賃團(tuán)隊需時，也導(dǎo)致了項目入市延期。
第四季度廣州優(yōu)質(zhì)辦公樓凈吸納量環(huán)比小幅上升10.4%，主要受新興商務(wù)區(qū)辦公升級需求推動，而核心商務(wù)區(qū)租戶仍在外流租賃。廣州全年凈吸納量為20.3萬平方米，同比小幅下降0.2%。其中，金融城和琶洲合共貢獻(xiàn)了23.1萬平方米的凈吸納量，金融城2025全年凈吸納量更是同比增長了21.5%。在新興商務(wù)區(qū)的激烈競爭下，核心商務(wù)區(qū)凈吸納量為-9.9萬平方米，創(chuàng)近年來的新低。2025年全市空置率同比上升了2.4個百分點至年末的21.2%。
第四季度新租成交中，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交面積占比最高，達(dá)到35%，季內(nèi)錄得某游戲公司搬遷至金融城近17000平方米的成交租賃。全年而言，科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)、消費品、專業(yè)服務(wù)、以及房地產(chǎn)和建筑業(yè)位列所有成交的前五位，與2024年一致。其中，得益于大宗搬遷成交，金融業(yè)占比提升顯著，同比提升五個百分點。在成交類型上，2025年廣州辦公樓新租成交中搬遷成交占比最高，達(dá)到39%，其次是升級（29%）和擴張（18%）。但各區(qū)域呈現(xiàn)出不同特點：金融城新辦公樓成功吸引周邊園區(qū)租戶，從非優(yōu)質(zhì)升級到優(yōu)質(zhì)寫字樓的成交占比高達(dá)43%，相比之下，珠江新城升級成交占比僅為10%，而占比高達(dá)53%的普通搬遷成交才是珠江新城主導(dǎo)的交易類型。
優(yōu)質(zhì)寫字樓租金第四季度環(huán)比下跌2.6%，年末報每月每平方米 120.6元租賃。全年租金同比下跌10.1%，創(chuàng)下自2010年以來優(yōu)質(zhì)寫字樓租金的最大年度跌幅。新興商務(wù)區(qū)樓宇面對同區(qū)集中供應(yīng)帶來的激烈競爭，采用積極的招商策略，靈活的租賃條款以實現(xiàn)快速去化；成熟商務(wù)區(qū)則面臨著總部企業(yè)外遷帶來的陣痛，為了吸引優(yōu)質(zhì)租戶，愿意提供如裝修補貼或拎包入駐等增值服務(wù)。
展望2026年，廣州預(yù)計將有55.1萬平方米的新增供應(yīng)入市，總量與2025年基本持平租賃。但由于需求仍在逐步恢復(fù)中，預(yù)料新增供應(yīng)仍將給市場帶來壓力，包括核心商務(wù)區(qū)和新興商務(wù)區(qū)都將面對空置率上行的壓力，租金仍將繼續(xù)回調(diào)。
圖一租賃：市場新租需求行業(yè)分析（按租賃面積）
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圖二租賃：市場新租需求區(qū)域分析（按租賃面積）
CBRE華南區(qū)辦公樓租賃交易負(fù)責(zé)人 程志文表示：“盡管未來幾年，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場仍將面臨著激烈的競爭，但隨著城區(qū)辦公用地供應(yīng)的減少，舊城改造的持續(xù)探索，‘十五五’規(guī)劃的確定和落實，廣州寫字樓市場有望在供需兩端迎來改變和機遇租賃?！?/p>
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：租金跌幅擴大租賃，商場調(diào)改積極
廣州2025年新增四個優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，共34.4萬平方米，其中，第四季度開業(yè)的聚龍灣太古里一期，約五萬平方米，首批開業(yè)商家主要包括來自外地的廣州餐飲首店，本地服飾潮牌租賃。全年空置率同比下降0.3個百分點，年末報7.1%。盡管傳統(tǒng)商圈缺少新增供應(yīng)，但年內(nèi)多個市區(qū)購物中心展開調(diào)改，縮減或騰退傳統(tǒng)超市或大面積租戶的經(jīng)營面積，重新劃分鋪位以吸納更多小面積零售或餐飲品牌，傳統(tǒng)城區(qū)可出租優(yōu)質(zhì)鋪位有所增長。
從新租成交來看，全年零售業(yè)態(tài)成交個數(shù)占比同比上升至42.1%，但仍低于餐飲成交個數(shù)的占比（44.1%）租賃。零售業(yè)態(tài)中，包括運動類在內(nèi)的服飾品牌呈現(xiàn)年輕化和個性化的特點，電子產(chǎn)品和家電品牌則得益于國補政策的加持，在產(chǎn)品上的不斷創(chuàng)新，成為市場消費熱點。而餐飲業(yè)態(tài)中，茶飲咖啡甜品子類別在2025年增長顯著，多個單品及品牌快速擴張，新店數(shù)量在所有餐飲成交中的占比，同比增長了5.4個百分點。反觀特色餐飲，新店占比則同比下降了3.3個百分點。而廣州的首店品牌，開設(shè)最多的業(yè)態(tài)分別是時尚服裝和運動及戶外零售。
全年租金加速下跌，首層租金同比下降6.7%至年末的每天每平方米20.9元，跌幅創(chuàng)近年新高租賃。其中，第四季度租金環(huán)比下跌1.6%。租金下跌除了受消費者表現(xiàn)謹(jǐn)慎，和實體零售運營難度持續(xù)增加的影響外，還伴隨著其他微觀影響因素。如老城區(qū)商圈設(shè)施陳舊，從核心商圈到社區(qū)商圈轉(zhuǎn)變引起的租金下調(diào)；或同一商圈中新商場比舊商場更受時尚零售商歡迎，舊商場需要降低租金或品牌篩選要求；另外，原來首層過于依賴新能源汽車去支撐租金報價的商場也面臨了租金下行的局面。但同時，年內(nèi)也看到一些由知名運營商管理的新商場，在一個租期結(jié)束后， 調(diào)升租金的個別案例。
展望2026年，廣州將有58.6萬平方米的新增供應(yīng)投入市場，分布在天河、海珠和荔灣，大部分由國內(nèi)或本地知名運營商運營，預(yù)計為所在區(qū)域甚至廣州帶來新鮮的物業(yè)及品牌體驗，也將有利于加速新興商圈的成型租賃。
圖三租賃：市場新租需求行業(yè)分析（按新店數(shù)量）
CBRE中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部 | 商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示：“這兩年的新增供應(yīng)項目及存量改造，除了來自國內(nèi)知名商業(yè)物業(yè)開發(fā)商外，還有一些是存量項目引入知名運營商而重?zé)ㄐ律?strong>租賃。今年以來，隨著阿那亞的熱潮興起，以及聚龍灣太古里和船臺1914的逐步面世，廣州進(jìn)入“非標(biāo)”商業(yè)集中供應(yīng)期，給消費者帶來更豐富的零售體驗，同時也帶領(lǐng)廣州商業(yè)進(jìn)入更具競爭力的新階段。”
倉儲物流市場：廣佛再創(chuàng)供需高峰租賃，跨境電商佛山擴張
廣州2025年全年共有12個優(yōu)質(zhì)倉儲項目投入市場，總供應(yīng)量達(dá)到93萬平方米，是自2023年后的又一供應(yīng)高峰租賃。按面積來看，40%的供應(yīng)量位于增城區(qū)，其次為白云（25%）和南沙（15%）。其中第四季度新增供應(yīng)兩個項目共24萬平方米，分別位于白云和增城。在供應(yīng)高峰以及跨境電商在廣州收縮租賃面積的影響下，2025年廣州租金加速下行，同比下跌7.6%至年末的每月每平方米35.5元。其中第四季度單季下跌2.4%。租金下跌拉動了租戶的升級搬遷需求，疊加國補政策帶動的電商倉儲需求，廣州全年凈吸納量為75.7萬平方米，從2024年的負(fù)吸納表現(xiàn)中顯著反彈。成交的主要行業(yè)方面，第三方物流成交占比最高，達(dá)到65%，尤其是某電商平臺的自營物流，在2025年錄得多宗新庫的整租。另外，某服飾類的第三方物流企業(yè)借電商退出帶來租金顯著下行之際，乘勢落戶從化。成交排名第二的純電商，占比27%，其中跨境電商新租成交占全部成交的17%。2025年全年空置率同比上升1.9個百分點，年末報8.9%。
圖四租賃：主要區(qū)域平均租金與空置率表現(xiàn)
佛山2025年迎來全年落成10個項目，共186萬平方米的新增面積投入市場，創(chuàng)有記錄以來的供應(yīng)高峰租賃。其中53%的新增供應(yīng)面積位于三水，其次為順德（30%）。而第四季度則錄得新增供應(yīng)兩個項目，共22.9萬平方米的倉儲面積落成。與廣州不同，跨境電商在佛山的擴租更為積極，在全年錄得的成交中，跨境電商成交占比達(dá)到81%，顯示跨境電商在珠江口西岸的整合，表現(xiàn)為在佛山和肇慶擴張，但在廣州收縮。在跨境電商的帶動下，佛山倉儲市場全年凈吸納量達(dá)到168萬平方米，同比增長137%，同樣創(chuàng)下歷史新高，帶動全市2025年空置率同比下降0.4個百分點，至年末的6.6%。租金方面，盡管成交活躍，但在大量供應(yīng)下，無論是跨境電商還是國內(nèi)電商的自營物流都擁有更強的議價能力，并且相鄰的廣州租金也顯著下調(diào)，進(jìn)一步推動佛山租金下行。佛山倉儲市場2025年租金同比下跌7.0%，至年末的每月每平方米34.4元。
展望2026年，廣州和佛山都將繼續(xù)迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計兩地將分別有264萬及133萬平方米新增倉儲設(shè)施落成，為市場去化帶來壓力，租金將有進(jìn)一步下調(diào)的空間租賃。
CBRE華南區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)租賃交易負(fù)責(zé)人 鄧偉表示：“2026年，在國家把擴大內(nèi)需特別是提振居民消費放在更加突出位置的方針指引下，預(yù)計包括廣東新一輪國補等措施將帶動受惠商品迎來新一輪銷售高峰，短期內(nèi)將繼續(xù)成為廣佛倉儲市場的重要去化來源租賃。除此以外，位于佛山高明的廣州新機場正式獲得國家發(fā)改委批復(fù)，建設(shè)進(jìn)程加快，利好當(dāng)?shù)貍}儲市場發(fā)展。”
投資市場：成交金額低位盤整租賃，商場成交表現(xiàn)亮眼
2025年全年廣州共錄得25宗，共98.3億元的大宗物業(yè)成交，成交金額同比增長13.9%租賃。其中，商場是成交數(shù)量及金額最高的業(yè)態(tài)，占總成交金額的61.8%，成交同比提高131%。具體成交主要為萬達(dá)購物中心的大宗出售，新住宅項目的底商或商業(yè)配套出售，以及通過不良資產(chǎn)處置釋出的傳統(tǒng)城區(qū)商業(yè)成交。而其他物業(yè)類型中，工業(yè)和酒店的成交金額錄得小幅同比上升，寫字樓和公寓的成交金額則錄得同比下滑。
在買家類型方面，廣州今年錄得三宗成交金額超過10億元的交易，買家都來自房地產(chǎn)基金和以保險為代表的機構(gòu)投資者租賃。另外，盡管企業(yè)買家占全部可統(tǒng)計買家數(shù)量的38%，但成交宗數(shù)較2024年顯著減少；而活躍的企業(yè)主要來自科技互聯(lián)網(wǎng)、消費品、直播電商和生物醫(yī)藥等行業(yè)。而此前活躍的國資平臺，購買金額連續(xù)第二年下降，2025年同比下降了近九成。而曾表現(xiàn)亮眼的不良資產(chǎn)大宗交易，同樣錄得連續(xù)兩年的成交金額下降，2025年同比減少49%。
圖五租賃：大宗交易物業(yè)類型分析（按交易金額）
圖六：大宗交易歷年交易總額
CBRE廣州分公司董事總經(jīng)理 嚴(yán)思慧表示：“2025年廣州大宗交易市場成交金額有所增長，但仍處于歷史低位水平，目前，核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資機會有所增加，并且部分機會將通過不良資產(chǎn)的處置方式呈現(xiàn)，預(yù)期價格的回調(diào)及投資者信心的進(jìn)一步復(fù)蘇，將加速成交的達(dá)成租賃。另外，2025年年底中國公募REITs底層資產(chǎn)擴容，寫字樓和酒店物業(yè)被納入其中。我們相信，隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs的穩(wěn)步發(fā)展，成功案例的增加，投資者對房地產(chǎn)大宗投資的信心將有望提升。”
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