作為行業(yè)發(fā)展的晴雨表，倉(cāng)儲(chǔ)物流往往最先感知需求變化，也最直觀反映產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)的真實(shí)溫度倉(cāng)儲(chǔ)。
世邦魏理仕最新發(fā)布的《2025年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）顯示，在政策刺激、電商結(jié)構(gòu)調(diào)整與區(qū)域分工深化的共同作用下，2025年廣佛倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)走出了一條“供應(yīng)高位運(yùn)行、需求強(qiáng)勢(shì)反彈、租金持續(xù)下探”的發(fā)展曲線倉(cāng)儲(chǔ)。
從供應(yīng)端看，2025年是廣州倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)自2023年后的又一個(gè)供應(yīng)高峰，全年共有12個(gè)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目交付，總新增供應(yīng)約93萬(wàn)平方米倉(cāng)儲(chǔ)。
在供應(yīng)高峰以及跨境電商在廣州收縮租賃面積的影響下，2025年廣州倉(cāng)儲(chǔ)租金加速下行，同比下跌7.6%至年末的每月每平方米35.5元倉(cāng)儲(chǔ)。
租金下跌拉動(dòng)了租戶的升級(jí)搬遷需求，疊加國(guó)補(bǔ)政策帶動(dòng)的電商倉(cāng)儲(chǔ)需求，廣州全年凈吸納量為75.7萬(wàn)平方米，從2024年的負(fù)吸納表現(xiàn)中顯著反彈倉(cāng)儲(chǔ)。不過(guò)，2025年全年，廣州倉(cāng)儲(chǔ)物流的空置率同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，年末達(dá)8.9%。
報(bào)告顯示，成交的主要行業(yè)方面，第三方物流成交占比最高，達(dá)到65%，尤其是某電商平臺(tái)的自營(yíng)物流，在2025年錄得多宗新庫(kù)的整租倉(cāng)儲(chǔ)。另外，某服飾類的第三方物流企業(yè)借電商退出帶來(lái)租金顯著下行之際，乘勢(shì)落戶從化。成交排名第二的純電商，占比27%，其中跨境電商新租成交占全部成交的17%。
與此同時(shí)，跨境電商的區(qū)域調(diào)整，正在重塑廣佛倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的分工格局倉(cāng)儲(chǔ)。2025年，跨境電商在廣州的租賃面積有所收縮，但并未退出珠三角，而是明顯向佛山等周邊城市轉(zhuǎn)移。這一趨勢(shì)在佛山市場(chǎng)體現(xiàn)得尤為突出。
報(bào)告指出，去年全年佛山新增倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)高達(dá)186萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史新高，但在跨境電商強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張的帶動(dòng)下，凈吸納量同樣刷新紀(jì)錄，空置率不升反降倉(cāng)儲(chǔ)。
與廣州不同，跨境電商在佛山的擴(kuò)租更為積極，在全年錄得的成交中，跨境電商成交占比達(dá)到81%，顯示跨境電商在珠江口西岸的整合，表現(xiàn)為在佛山和肇慶擴(kuò)張，但在廣州收縮倉(cāng)儲(chǔ)。
據(jù)華爾街見聞了解，相較廣州，佛山在租金水平以及大型園區(qū)規(guī)劃等方面的優(yōu)勢(shì)，使其成為跨境電商進(jìn)行規(guī)?；虾图羞\(yùn)營(yíng)的理想選擇倉(cāng)儲(chǔ)。
數(shù)據(jù)顯示，在跨境電商的帶動(dòng)下，佛山倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)全年凈吸納量達(dá)到168萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)137%，同樣創(chuàng)下歷史新高，帶動(dòng)全市2025年空置率同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，至年末的6.6%倉(cāng)儲(chǔ)。
值得注意的是，盡管倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)成交活躍，但租金依然承壓倉(cāng)儲(chǔ)。佛山倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)2025年租金同比下跌7.0%，至年末的每月每平方米34.4元。
世邦魏理仕指出，在大量供應(yīng)下，無(wú)論是跨境電商還是國(guó)內(nèi)電商的自營(yíng)物流都擁有更強(qiáng)的議價(jià)能力，并且相鄰的廣州租金也顯著下調(diào)，進(jìn)一步推動(dòng)佛山租金下行倉(cāng)儲(chǔ)。
展望2026年，廣州和佛山都將繼續(xù)迎來(lái)供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)兩地將分別有264萬(wàn)及133萬(wàn)平方米新增倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施落成，為市場(chǎng)去化帶來(lái)壓力，租金將有進(jìn)一步下調(diào)的空間倉(cāng)儲(chǔ)。
世邦魏理仕華南區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)租賃交易負(fù)責(zé)人鄧偉表示：“2026年，在國(guó)家把擴(kuò)大內(nèi)需特別是提振居民消費(fèi)放在更加突出位置的方針指引下，預(yù)計(jì)包括廣東新一輪國(guó)補(bǔ)等措施將帶動(dòng)受惠商品迎來(lái)新一輪銷售高峰，短期內(nèi)將繼續(xù)成為廣佛倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的重要去化來(lái)源倉(cāng)儲(chǔ)。除此以外，位于佛山高明的廣州新機(jī)場(chǎng)正式獲得國(guó)家發(fā)改委批復(fù)，建設(shè)進(jìn)程加快，利好當(dāng)?shù)貍}(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)發(fā)展?！?/p>
