編者按：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級(jí)語境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機(jī)房產(chǎn)。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時(shí)也荊棘叢生，考驗(yàn)的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長(zhǎng)的生命力。
在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年房產(chǎn)。
同時(shí)，我們將對(duì)話具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽他們對(duì)趨勢(shì)的洞察、對(duì)成長(zhǎng)的思考，探尋2026年“向上而生”的動(dòng)力房產(chǎn)。
觀點(diǎn)網(wǎng)站在燈塔下仰望的人很多，但爬上塔尖眺望的人卻寥寥無幾，因?yàn)檫@不僅需要付出攀登的代價(jià)，更取決于身處的環(huán)境房產(chǎn)。
剛踏入2026年，建發(fā)房產(chǎn)內(nèi)部便迅速上演了一場(chǎng)變革房產(chǎn)。
先是1月19日人事變動(dòng)消息的傳出，因原董事長(zhǎng)趙呈閩已屆退休年齡，集團(tuán)擬提拔原總經(jīng)理林偉國(guó)接任董事長(zhǎng)一職，原副總經(jīng)理田美坦則升為總經(jīng)理房產(chǎn)。
緊接著2月4日，市場(chǎng)再次傳出建發(fā)房產(chǎn)正進(jìn)行大規(guī)模組織與人員調(diào)整消息，從原先的“集團(tuán)-集群-事業(yè)部-城市（項(xiàng)目）”四級(jí)管控體系，轉(zhuǎn)向“集團(tuán)-事業(yè)部-城市(項(xiàng)目)”三級(jí)直管模式的組織變陣，直接砍掉了華東、海西、東南三大區(qū)域集群平臺(tái)房產(chǎn)。
從高層換帥到組織架構(gòu)“瘦身”，短短半個(gè)月內(nèi)連出重拳，建發(fā)房產(chǎn)似乎正以這場(chǎng)刀刃向內(nèi)的徹底改革，向市場(chǎng)傳遞出堅(jiān)定踐行“燈塔戰(zhàn)略”的鮮明態(tài)度房產(chǎn)。
那么房產(chǎn)，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境之下，建發(fā)房產(chǎn)所建立的燈塔能否真正照亮前路？
燈塔
回顧建發(fā)房產(chǎn)“燈塔戰(zhàn)略”誕生過程，便能直觀感受到行業(yè)環(huán)境的變化如何牽動(dòng)一家房企的戰(zhàn)略調(diào)整與落地執(zhí)行房產(chǎn)。
目前，建發(fā)房產(chǎn)營(yíng)收主要來自三部分，分別是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、城市更新業(yè)務(wù)以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)在內(nèi)的其它業(yè)務(wù)房產(chǎn)。其中，房開業(yè)務(wù)部分收入占總營(yíng)收比超90%，主要由控股子公司建發(fā)國(guó)際負(fù)責(zé)操盤運(yùn)營(yíng)。
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備注房產(chǎn)：建發(fā)系地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)系圖 | 數(shù)據(jù)來源：公開資料
眾所周知，2025年3月26日，建發(fā)國(guó)際完成了核心管理層調(diào)整——林偉國(guó)升任董事會(huì)主席、田美坦接替任職CEO，此后“燈塔戰(zhàn)略”便成為了貫穿企業(yè)全年發(fā)展的主旋律房產(chǎn)。
房企當(dāng)下發(fā)展的頂級(jí)項(xiàng)目，最能反映出產(chǎn)品觀、市場(chǎng)觀以及真實(shí)的能力進(jìn)階房產(chǎn)。
在3月召開的2024年業(yè)績(jī)說明會(huì)上，燈塔項(xiàng)目還只是建發(fā)房產(chǎn)對(duì)優(yōu)質(zhì)改善型項(xiàng)目的統(tǒng)稱房產(chǎn)。
接近90分鐘會(huì)議里，管理層兩次提到“燈塔”一詞，第一次是資本市場(chǎng)中心總經(jīng)理盧金文在匯報(bào)時(shí)說道：“2024年已成功打造了福州紫宸、佛山漫云等多個(gè)燈塔項(xiàng)目”；第二次是林偉國(guó)回答投資人問題時(shí)表示，希望能打造一些燈塔項(xiàng)目，踐行“好房子”理念房產(chǎn)。
彼時(shí)，管理層對(duì)市場(chǎng)環(huán)境充滿希冀房產(chǎn)。在林偉國(guó)看來，房地產(chǎn)最壞的時(shí)期（2024年）似乎已經(jīng)過去，整個(gè)市場(chǎng)外部環(huán)境也相對(duì)企穩(wěn)，并定下了1500億元的全年銷售目標(biāo)。
但市場(chǎng)變化遠(yuǎn)超預(yù)期，5個(gè)月后的2025年半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，”燈塔“一詞被提及得更頻繁，逾15次，且明確指向北京海晏、廈門宸啟瑞湖、上海海辰、成都海耀以及杭州棲湖云莊等項(xiàng)目，管理層對(duì)納入”燈塔“體系項(xiàng)目的篩選標(biāo)準(zhǔn)越發(fā)嚴(yán)格房產(chǎn)。
此時(shí)，市場(chǎng)的體溫已由溫轉(zhuǎn)涼房產(chǎn)。田美坦彼時(shí)指出：”2025年5月之前的市場(chǎng)行情還是不錯(cuò)的，但5月過后，不同城市分化較為嚴(yán)重。”
這種分化主要體現(xiàn)在城市、城市圈層以及一二手房，核心城市、核心地段的新房備受追捧，而外環(huán)及二手房市場(chǎng)持續(xù)遇冷房產(chǎn)。
在市場(chǎng)分化背景下，相比于其它三四線項(xiàng)目或核心城市的郊區(qū)項(xiàng)目，6月份相繼入市的北京建發(fā)海晏、廈門宸啟瑞湖兩大燈塔項(xiàng)目，讓建發(fā)房產(chǎn)嘗到了一口甜湯房產(chǎn)。
這兩個(gè)項(xiàng)目均位于城市核心地段圈層，是建發(fā)房產(chǎn)分別于2024年6月、2025年1月以樓面價(jià)9.51萬元/平方米、4.42萬元/平方米摘得的北京海淀朱房HD00-0803-0030地塊、廈門湖邊水庫片區(qū)2024P07地塊房產(chǎn)。
據(jù)當(dāng)?shù)劁N售反饋，北京·建發(fā)海晏2025年6月12日首開便取得61億元銷售金額，成交單價(jià)突破16萬元/平方米；位于建發(fā)房產(chǎn)大本營(yíng)的宸啟瑞湖項(xiàng)目，2025年6月16日晚首開，69套大戶型產(chǎn)品共計(jì)去化61套，去化率約91%，成交均價(jià)7.6萬元/平方米房產(chǎn)。
這一成績(jī)，讓管理層堅(jiān)定了打造“燈塔項(xiàng)目”的決心房產(chǎn)。
2025年9月，建發(fā)房產(chǎn)正式發(fā)布“燈塔戰(zhàn)略”，打造旗下最高端的產(chǎn)品線，由企業(yè)決策層深度參與，最重要是必須選取最好的地段，“錨定城市稀缺核心地段，不計(jì)短期回報(bào)，聚焦長(zhǎng)期居住價(jià)值”房產(chǎn)。
然而，建發(fā)房產(chǎn)盯上的賽道機(jī)遇，其他房企同樣虎視眈眈，核心地塊爭(zhēng)奪白熱化，高端改善項(xiàng)目扎堆入市，高凈值客群增長(zhǎng)速度逐漸跟不上優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的供應(yīng)節(jié)奏，面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力不言而喻房產(chǎn)。
競(jìng)爭(zhēng)
2025年，隨著多數(shù)頭部房企戰(zhàn)略收縮，重點(diǎn)城市的核心地塊爭(zhēng)奪情況越發(fā)激烈，高端改善型項(xiàng)目扎堆入市，形成白熱化競(jìng)爭(zhēng)格局房產(chǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年上半年20個(gè)核心城市貢獻(xiàn)了68%的土地成交金額，較2024年全年提升17個(gè)百分點(diǎn)房產(chǎn)。同時(shí)，在“好房子”政策引導(dǎo)下，核心城市紛紛推出熱門板塊用地，多個(gè)項(xiàng)目競(jìng)拍溢價(jià)率或樓面價(jià)創(chuàng)新高，帶動(dòng)上半年土地成交樓面均價(jià)提升4943元/平方米。
入市方面，以北京為例，據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年末，北京單價(jià)10萬元/平方米以上高端住宅市場(chǎng)新入市10個(gè)項(xiàng)目，較2024年增長(zhǎng)了4個(gè)房產(chǎn)。
目前，在建發(fā)房產(chǎn)打造的多個(gè)項(xiàng)目中，僅北京建發(fā)海晏、廈門宸啟瑞湖、上海建發(fā)海辰、成都建發(fā)海耀、杭州建發(fā)棲湖云莊5個(gè)項(xiàng)目被納入“燈塔”體系房產(chǎn)。但據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，項(xiàng)目的去化速度似乎低于企業(yè)預(yù)期。
首先，最先入市的是北京建發(fā)海晏項(xiàng)目，規(guī)劃了16棟洋房/小高層，共431戶，主力建面約183-340平方米，2025年9月加推最后一棟樓的濱水景觀房源房產(chǎn)。
上文提到，該項(xiàng)目首開便收獲了61億元銷售成績(jī)，備受市場(chǎng)關(guān)注，但截至2026年3月11日，網(wǎng)簽了276套房源，成交均價(jià)約13.33萬元/平方米，整體網(wǎng)簽去化率約64%（數(shù)據(jù)來源：北京住建委）房產(chǎn)。
圖片來源房產(chǎn)：北京住建委網(wǎng)站截圖
不過，一路之隔的同類競(jìng)品——北京華潤(rùn)置地臻澐的去化速度同樣遇阻房產(chǎn)。
該項(xiàng)目由華潤(rùn)置地、招商蛇口、中鐵置業(yè)聯(lián)合開發(fā)，同樣是于2025年1月競(jìng)得地塊，6月開盤入市，樓面價(jià)約8.92萬元/平方米，稍低于建發(fā)海晏項(xiàng)目地塊，共規(guī)劃了15棟洋房/小高層，約560戶，也是134-275平方米的大平層項(xiàng)目房產(chǎn)。
截至2026年3月11日，項(xiàng)目?jī)H網(wǎng)簽了152套房源，成交均價(jià)12.38萬元/平方米，整體網(wǎng)簽去化率約27.14%（數(shù)據(jù)來源：北京住建委）房產(chǎn)。
這也恰恰反映出，在高端競(jìng)爭(zhēng)白熱化環(huán)境中，同一地段與圈層，精準(zhǔn)打動(dòng)購(gòu)房者，才能搶占市場(chǎng)先機(jī)，即便是在自身大本營(yíng)也同樣如此房產(chǎn)。
北京海晏項(xiàng)目入市3天后，廈門宸啟瑞湖也隨之面世房產(chǎn)。該項(xiàng)目由2024P07地塊的子地塊D23轉(zhuǎn)化而來，打造廈門島內(nèi)首個(gè)一線臨湖的四代住宅產(chǎn)品，戶型面積在220-250-280-366平方米，僅有2棟樓宇，共68套房源，體量不大，目前已全部售罄。
據(jù)悉，宸啟瑞湖項(xiàng)目二期，即建發(fā)房產(chǎn)于2024年12月競(jìng)得的2024P05地塊中的D07子地塊也即將入市，將打造廈門首創(chuàng)約245平方米三露臺(tái)四代宅房產(chǎn)。
圖片來源房產(chǎn)：建發(fā)房產(chǎn)官網(wǎng)
按容積率估算，宸啟瑞湖二期規(guī)模約為一期的三倍，能否延續(xù)一期的去化態(tài)勢(shì)，仍需開盤后市場(chǎng)的檢驗(yàn)房產(chǎn)。
在廈門，本地置換客是項(xiàng)目最核心的潛在消費(fèi)群體，但一位廈門地產(chǎn)行業(yè)資深人士告訴觀點(diǎn)新媒體，當(dāng)前廈門高凈值人群正呈現(xiàn)外流趨勢(shì)，當(dāng)?shù)赜行з?gòu)買基數(shù)不足房產(chǎn)。
與宸啟瑞湖一期同一個(gè)地塊的另一子地塊D24，打造的剛需改善型項(xiàng)目瑞湖公館，目前整體網(wǎng)簽去化率為62%（數(shù)據(jù)來源：廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)）房產(chǎn)。
瑞湖公館首開入市時(shí)間比宸啟瑞湖一期稍晚半個(gè)月，2025年6月30日開盤，但在宸啟瑞湖一期業(yè)主口碑推薦下，該項(xiàng)目首日推出的1號(hào)樓當(dāng)天去化100%，2號(hào)樓宇也僅剩少量房源房產(chǎn)。
不過，截至2026年1月29日，瑞湖公館項(xiàng)目規(guī)劃的4棟樓宇中，除了1、2號(hào)樓外去化較為理想外，3、5號(hào)樓仍剩余不少存貨房產(chǎn)。其中，3號(hào)樓共90套房源，售出7套96平方米戶型，而5號(hào)樓整體去化約45%。
因此，對(duì)于收入高度依賴房開業(yè)務(wù)的建發(fā)房產(chǎn)而言，外拓不僅能破解本土購(gòu)買力有限的問題，更直接能拉動(dòng)企業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)房產(chǎn)。
但北京建發(fā)海晏的去化表現(xiàn)也說明，外來房企想要真正吃透本地市場(chǎng)，并非易事房產(chǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬變，從摸清區(qū)域購(gòu)房偏好、吃透地方政策到搭建本地化營(yíng)銷與交付體系，每一步都考驗(yàn)著企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力房產(chǎn)。
外來者
房企外拓，最先要解決的從來不是外部市場(chǎng)，而是內(nèi)部溝通的效率問題房產(chǎn)。
2025年，房地產(chǎn)行業(yè)掀起了一波“組織架構(gòu)調(diào)整”浪潮，各家房企打著開源節(jié)流、加強(qiáng)決策效率的旗號(hào)，撤銷或合并了多個(gè)區(qū)域，建發(fā)房產(chǎn)也是其中一份子房產(chǎn)。
早在年初，建發(fā)房產(chǎn)便啟動(dòng)首輪架構(gòu)調(diào)整，將旗下海西、華東、東南三大集群董事長(zhǎng)調(diào)回集團(tuán)總部，同時(shí)對(duì)集群總經(jīng)理、事業(yè)部負(fù)責(zé)人進(jìn)行換防，并重新劃分集群管轄區(qū)域房產(chǎn)。
集群調(diào)整具體為：原華東集群的武漢和黃石劃入東南集群、原海西集群的南昌被并入東南集群、華東集群旗下部分事業(yè)部被取消，合并至蘇北房產(chǎn)。
此番調(diào)整后，企業(yè)匯報(bào)層級(jí)未實(shí)質(zhì)減少，但集群職能明顯被弱化，總部對(duì)一線進(jìn)一步收權(quán)，從產(chǎn)品售價(jià)到運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)再到工程管理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，均由集團(tuán)統(tǒng)籌把控房產(chǎn)。
經(jīng)過一年試水，建發(fā)房產(chǎn)的調(diào)整思路更為徹底房產(chǎn)。2026年2月初，撤銷剩余三大集群，由集團(tuán)直管事業(yè)部，原集群職能轉(zhuǎn)化為三大協(xié)同中心，不再承擔(dān)具體經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)，僅聚焦跨區(qū)域資源協(xié)調(diào)。
不過，這看似加強(qiáng)了總部與一線的溝通，但效率是否提升仍有待檢驗(yàn)房產(chǎn)。
畢竟總部直管了，本質(zhì)是將區(qū)域的經(jīng)營(yíng)壓力與決策風(fēng)險(xiǎn)向上轉(zhuǎn)移，一線人員面對(duì)瞬息萬變的市場(chǎng)只能被動(dòng)等待指令，精細(xì)化管控可能會(huì)淪為形式主義房產(chǎn)。
最新一輪組織架構(gòu)變革中，建發(fā)房產(chǎn)將重心放在事業(yè)部分級(jí)調(diào)整上，根據(jù)貨值和發(fā)展定位分為A、B、C三類房產(chǎn)。
其中，A類事業(yè)部包括北京、上海、杭州、廈門四大高貨值城市事業(yè)部，是建發(fā)房產(chǎn)“燈塔項(xiàng)目”的布局城市，被視為規(guī)模增長(zhǎng)的“主力軍”；B類事業(yè)部屬于成長(zhǎng)主力選手，包括川渝、泉莆、廣州、福州、南昌、長(zhǎng)沙、蘇州、武漢、南京等；C類事業(yè)部則是潛力型選手，包括蘇北、無錫、溫州、漳龍、寧波等房產(chǎn)。
在A類城市中，最值得一提的是上海，亦是建發(fā)房產(chǎn)2025年重點(diǎn)加碼的核心城市房產(chǎn)。
在上海這片核心戰(zhàn)場(chǎng)，建發(fā)房產(chǎn)最迫切的需求是獲取核心板塊的優(yōu)質(zhì)地塊，但過去幾年斬獲的地塊多集中在外圍，去化成績(jī)并不算理想房產(chǎn)。
例如位于青浦新城板塊的棠閱雅苑，項(xiàng)目所在地塊是建發(fā)房產(chǎn)于2023年4月聯(lián)合保利以總價(jià)70億元競(jìng)得，2025年3月開盤入市，總套數(shù)142套，截至3月11日售出21套（數(shù)據(jù)來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)）房產(chǎn)。
正是在這一背景下，建發(fā)房產(chǎn)2025年初首輪架構(gòu)調(diào)整中凌祁出任華東集群總經(jīng)理后，首要任務(wù)便是全力攻堅(jiān)核心優(yōu)質(zhì)地塊，為華東區(qū)域拿下制勝底牌房產(chǎn)。
但從2025年上海土拍情況來看，建發(fā)房產(chǎn)的拿地成效仍有提升空間：全年至少參與了5場(chǎng)土拍，最終只斬獲了金山區(qū)一宗和寶山區(qū)四宗組合地塊，其中寶山組合地塊以底價(jià)成交，而金山地塊僅兩家主體參與競(jìng)拍，均屬于非熱門板塊房產(chǎn)。
既然公開土拍難以突圍，建發(fā)房產(chǎn)唯有另辟蹊徑房產(chǎn)。
2025年6月，建發(fā)房產(chǎn)通過上海聯(lián)交所協(xié)議收購(gòu)股權(quán)與債權(quán)的方式，在上海獲取了4幅核心地塊，總價(jià)約123.5億元，分別位于虹口北外灘與楊浦新江灣城房產(chǎn)。
其中，虹口北外灘HK240B-02、HK241C-01、HK241D-04地塊商住混合（風(fēng)貌保護(hù)），協(xié)議價(jià)36.37億元；楊浦新江灣城G1-06地塊，協(xié)議價(jià)87.13億元房產(chǎn)。
至此，建發(fā)房產(chǎn)在上海共獲取了9宗地塊，投資金額高達(dá)159.4億元，占總投資額25.2%房產(chǎn)。
數(shù)據(jù)來源房產(chǎn)：公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理
而2025年建發(fā)房產(chǎn)在上海的重心，便放在了由楊浦新江灣城G1-06地塊轉(zhuǎn)化而來的上海建發(fā)海宸“燈塔”項(xiàng)目上房產(chǎn)。
該項(xiàng)目共規(guī)劃1114套高層洋房和156套疊墅，加上車位總貨值約190億元；2025年9月30日首開，推出322套房源，均價(jià)11.07萬元/平方米房產(chǎn)。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，首開去化近九成。
按照建發(fā)房產(chǎn)的原計(jì)劃，上海建發(fā)海宸要在2025年內(nèi)完成清盤，即每個(gè)月開盤一次房產(chǎn)。但計(jì)劃趕不上變化，2025年該項(xiàng)目?jī)H在11月加推了一次，共109套房源；到了2026年2月才第二次加推。
截至2026年3月11日，項(xiàng)目整體可售總套數(shù)495套，已售總套數(shù)301套，整體去化率約61%，若按已登記總套數(shù)，去化率約52%房產(chǎn)。
圖片來源房產(chǎn)：網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站截圖
與此同時(shí)，管理層也曾將1500億元銷售目標(biāo)寄托于已入市的燈塔項(xiàng)目，但受市場(chǎng)影響，不得不放緩了推盤節(jié)奏房產(chǎn)。
連鎖反應(yīng)之下，2025年建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1221億元，同比下降了9%；權(quán)益銷售金額為909.3億元，同比下降了12%，未能達(dá)到年初定下的1500億元銷售目標(biāo)（數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)）房產(chǎn)。
基于2025年度的銷售表現(xiàn)，1月28日，中金發(fā)布研報(bào)對(duì)建發(fā)國(guó)際作出最新評(píng)級(jí)及盈利預(yù)測(cè)調(diào)整，預(yù)計(jì)2025年核心凈利潤(rùn)按年下降26%至31.6億元，同時(shí)下調(diào)2025年、2026年盈利預(yù)測(cè)33%、30%至31.6億元、35.6億元，并引入2027年盈利預(yù)測(cè)41.2億元房產(chǎn)。
但正如霍華德·馬克斯在《無人知曉》中所言：“如果我們執(zhí)意以確定性作為行動(dòng)前提，我們將會(huì)陷入無所作為的僵局房產(chǎn)?！?/p>
“燈塔”的建造絕非易事，建發(fā)房產(chǎn)的2026年，仍需在市場(chǎng)風(fēng)浪中證明這束光能照多遠(yuǎn)房產(chǎn)。
向上而生｜荊棘與玫瑰，向上而生的道路房產(chǎn)。
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