文 | 邁點(diǎn)
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上海租房市場迎來重要變化——部分公租房正式并入保租房租房。
這看似簡單的房源屬性變更，實(shí)則暗藏租賃市場的深層變革：“國家隊(duì)”作為市場“主力軍”，正釋放出強(qiáng)化租賃市場調(diào)控、優(yōu)化資源配置的明確導(dǎo)向，“公保簡并”或?qū)⒊蔀橹匾厔?strong>租房。
變革之下，住房租賃市場的供給結(jié)構(gòu)、運(yùn)營規(guī)則與資本邏輯等均將產(chǎn)生新變化，為行業(yè)發(fā)展注入新的確定性租房。
上海首批公租房完成“保租房變身”
1月21日，上海普陀保障性住房發(fā)布《關(guān)于公保簡并的告知函》租房。明確自2026年1月28日起，其旗下運(yùn)營管理的多個(gè)房源，將統(tǒng)一按照保租房相關(guān)政策實(shí)施供應(yīng)管理。
圖源：普陀保障性房微信公眾號
根據(jù)公告內(nèi)容，這批項(xiàng)目的租金將按照保租房備案租金價(jià)格執(zhí)行，且調(diào)整不涉及已簽約租戶;同時(shí)，所有項(xiàng)目原公租房輪候通道同步關(guān)閉租房。
2025年年底，上海城方也發(fā)布了相似內(nèi)容，宣布將旗下管理的馨越公寓、南站公租房、馨瀾公寓、馨古美佳苑、耀華濱江公寓(一期)、耀華濱江公寓(二期)、馨逸公寓(一期)、馨逸公寓(二期)共8個(gè)項(xiàng)目，自2026年1月1日起統(tǒng)一調(diào)整為保租房實(shí)施供應(yīng)管理租房。
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圖源租房：租在上海-城方微信公眾號
和普陀的調(diào)整一致，此次“公告簡并”對現(xiàn)有租戶的權(quán)益沒有影響——合同期內(nèi)租金標(biāo)準(zhǔn)、合同周期均保持不變;合同到期后，租戶若滿足保租房準(zhǔn)入條件可辦理續(xù)租，不滿足條件則需退出租房。此外，城方還明確，此前已通過公租房登記輪候的租戶，輪候序號保持不變。
不同的是，針對新租客，相關(guān)項(xiàng)目的租金仍按當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，準(zhǔn)入條件則按照保租房進(jìn)行審核租房。
事實(shí)上，兩地的試點(diǎn)并非憑空落地租房。此前上海已出臺《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于簡并本市配租型保障性住房類型的實(shí)施意見〉的通知》。此次城方與普陀的動(dòng)作，正是這一政策的首批市場實(shí)踐，標(biāo)志著上海 “公保簡并” 改革正式從政策文件走向?qū)嵅匐A段。
圖源：公告
從全國范圍來看，上海的這一舉措并非個(gè)例租房。鄭州在去年12月發(fā)布《推進(jìn)企業(yè)建設(shè)公共租賃住房盤活處置實(shí)施意見(征求意見稿)》，提出盤活長期閑置、未建成等企業(yè)建設(shè)的公租房，其中就包括可臨時(shí)轉(zhuǎn)為保租房;湖南武岡、天津、深圳龍崗、中衛(wèi)等多地也已出現(xiàn)公租房“變身”保租房的落地案例......
上海作為國內(nèi)租房市場標(biāo)桿，有望進(jìn)一步帶動(dòng)更多城市跟進(jìn)實(shí)施這一舉措租房。上海更多政策性租賃住房也有望逐步并入保租房體系。
保障性住房轉(zhuǎn)向市場化普惠升級
提到住房保障，不少人都會分不清公租房和保租房——這兩類房源長期以來 “雙軌并行”，卻在申請條件、審核流程、租金標(biāo)準(zhǔn)上各有差異租房。
這種兩套體系并行的模式，不僅讓基層管理的行政成本居高不下，還容易出現(xiàn)保障對象 “交叉重疊”、政策邊界 “模糊不清” 的尷尬，導(dǎo)致保障資源沒法精準(zhǔn)觸達(dá)真正需要的人租房。
而上海推進(jìn)的 “公保簡并”，正是破解這一痛點(diǎn)的關(guān)鍵抓手租房。
從表面看，這是一次房源管理模式的調(diào)整租房。兩類房源并軌之后，政策框架、管理流程和信息資源實(shí)現(xiàn)全面統(tǒng)一，保障資源的配置效率直接拉滿。
但往深了看，這更是我國住房保障體系向市場化普惠方向邁進(jìn)的一次關(guān)鍵升級租房。
就在2026年1月9日的國務(wù)院首次常務(wù)會議上租房，已經(jīng)明確釋放了信號——要著力解決未落戶常住人口急難愁盼問題，完善隨遷子女教育政策，擴(kuò)大公租房保障范圍……
這恰恰和 “公保簡并” 的底層邏輯不謀而合租房。
要知道，過去的公租房對很多新市民、年輕人來說，門檻可不低：要么得靠單位集中申請，要么對居住證持有年限、社保繳納時(shí)長卡得很嚴(yán);好不容易申請到了，還有 6 年租約限制，根本沒法滿足長期穩(wěn)定居住的需求租房。
圖源：邁點(diǎn)整理
而“公保簡并”后，這些痛點(diǎn)直接被打通租房。原公租房按保租房標(biāo)準(zhǔn)審核，保障范圍大幅擴(kuò)大，政策紅利惠及更多剛需群體，更貼合當(dāng)下人口流動(dòng)與住房需求多元化現(xiàn)狀。
盤活存量資產(chǎn)成保租房核心供給
從上海住房租賃市場來看，如今保租房已穩(wěn)穩(wěn)扛起“核心支柱”大旗租房。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年年底，上海累計(jì)建設(shè)籌措保租房超過60萬套(間)，入市開業(yè)超36.8萬套(間)，提前完成“十四五”規(guī)劃目標(biāo)。
依托政策傾斜、資源整合等天然優(yōu)勢，地方安居、城投等“國家隊(duì)”，已經(jīng)逐漸成為住房租賃市場的主力軍租房。邁點(diǎn)研究院發(fā)布的《2025年住房租賃品牌傳播力100強(qiáng)榜單》顯示，在本年度百強(qiáng)榜單中，國資系品牌共計(jì)47個(gè)，在政策支持領(lǐng)域保持重要影響力。
此次上海啟動(dòng)“公保簡并”，本質(zhì)上也是國企盤活存量公租房資產(chǎn)的重要實(shí)踐租房。
從長遠(yuǎn)來看，這一政策將更為保障房資產(chǎn)金融化打下基礎(chǔ)租房。相較于公租房，保租房在房源籌集方式上更靈活、準(zhǔn)入條件更寬松、政策保障及金融支持更完善，更有利于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)“退出”。通過并軌，原本零散、限制較多的公租房被整合為標(biāo)準(zhǔn)化、可融資的資產(chǎn)包。未來，運(yùn)營方可將這些資產(chǎn)打包發(fā)行REITs，吸引社會資本參與，形成“投融建管退”的良性循環(huán)，撬動(dòng)更多資金投入保障房建設(shè)。
