2025年，A股市場(chǎng)上最火熱的概念莫過于人工智能租賃。在政策加持、資源集聚的持續(xù)作用下，人工智能產(chǎn)業(yè)正在以前所未有的速度成長(zhǎng)，拉動(dòng)各相關(guān)行業(yè)快速發(fā)展。目前，深圳人工智能產(chǎn)業(yè)規(guī)模已突破3600億元，在廣東省占比近四成，匯聚的企業(yè)超2800家，位居全國(guó)前列。
伴隨著人工智能及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，其辦公租賃需求也持續(xù)擴(kuò)張，逐漸成為寫字樓市場(chǎng)的一項(xiàng)重要增長(zhǎng)動(dòng)能租賃。
戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，按面積計(jì)，2025年，AI相關(guān)企業(yè)租賃需求在所有辦公物業(yè)和甲級(jí)寫字樓中的占比分別為5.7%以及4.6%；若按宗數(shù)計(jì)，占比在所有辦公物業(yè)和甲級(jí)寫字樓中均有上升，均為6.5%租賃。
戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部主管及董事向張曉端第一財(cái)經(jīng)記者分析，“深圳的產(chǎn)業(yè)空間及商辦空間當(dāng)中人工智能相關(guān)企業(yè)的需求增長(zhǎng)，涵蓋了龍頭企業(yè)的持續(xù)擴(kuò)張、中小型企業(yè)的快速增長(zhǎng)，以及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)對(duì)靈活辦公需求等，從具體細(xì)分產(chǎn)業(yè)來看，包括AI軟硬件，以及結(jié)合應(yīng)用場(chǎng)景滲透到各個(gè)行業(yè)領(lǐng)域而不斷衍生拓展出新的創(chuàng)新應(yīng)用租賃。”
整體來看，AI行業(yè)的租賃需求來源當(dāng)中包含了大量初創(chuàng)企業(yè)及中小企業(yè)租賃?！斑@也印證了當(dāng)下深圳AI產(chǎn)業(yè)蓬勃的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)趨勢(shì)?！睆垥远吮硎?。
深圳還在加大對(duì)人工智能產(chǎn)業(yè)的支持力度租賃。2026年初，深圳已印發(fā)《深圳市打造人工智能OPC創(chuàng)業(yè)生態(tài)引領(lǐng)地行動(dòng)計(jì)劃（2026—2027年）》。其中提及各類人才支持、產(chǎn)業(yè)扶持政策，到2027年底，建成超10家面積均不少于1萬平方米的OPC（One Person Company，一人公司）社區(qū)，培育超千家高成長(zhǎng)性人工智能創(chuàng)業(yè)企業(yè)等。
“我們可以預(yù)見AI產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)下的強(qiáng)勁創(chuàng)新發(fā)展動(dòng)能，將是深圳寫字樓市場(chǎng)最重要的增量需求來源之一租賃?！睆垥远苏J(rèn)為。
除了人工智能之外，新興消費(fèi)電子類企業(yè)也在業(yè)務(wù)擴(kuò)張的驅(qū)動(dòng)下，產(chǎn)生了升級(jí)職場(chǎng)的需求租賃。張曉端提到，2025年，TMT行業(yè)貢獻(xiàn)了全年最多的甲級(jí)寫字樓租賃需求，以租賃面積計(jì)占比約達(dá)總需求的三分之一。
事實(shí)上，在過去的三年里，TMT行業(yè)租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)，需求占比從2023年的19%大幅增長(zhǎng)至30%，增長(zhǎng)幅度在四個(gè)一線城市中最大租賃。
此外，跨境相關(guān)行業(yè)的需求也隨著企業(yè)的加速出海而持續(xù)擴(kuò)大租賃。據(jù)戴德梁行披露，2025年，品牌出海類企業(yè)、跨境電商平臺(tái)、為跨境電商服務(wù)的物流及供應(yīng)鏈企業(yè)等在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)活躍并錄得多宗大面積租賃成交，例如跨境電商平臺(tái)美客多、Aftership，提供出海營(yíng)銷服務(wù)的藍(lán)色光標(biāo)等。
在科技類企業(yè)的升級(jí)搬遷與擴(kuò)張需求影響下，深圳寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量得到了有力支撐租賃。第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年全年，深圳甲級(jí)寫字樓的凈吸納量累計(jì)錄得66.4萬平方米，為2021年后又一新高，較近五年均值高16.9%。
不過，受到供應(yīng)及存量規(guī)模較大的影響，當(dāng)前寫字樓租賃仍由租戶掌握主導(dǎo)權(quán)，業(yè)主多以讓渡租金優(yōu)惠來鎖定租戶，“以價(jià)換量”的趨勢(shì)仍在延續(xù)租賃。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2025年深圳甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)同比下降10.6%，平均租金降至人民幣每平方米每月132.6元。
第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，2026年，深圳寫字樓市場(chǎng)整體供應(yīng)規(guī)模仍較為可觀，供應(yīng)面積或再破百萬平方米租賃。而隨著科技類、高端/高技術(shù)制造業(yè)企業(yè)發(fā)展迎來利好，其辦公需求料延續(xù)積極增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)需求預(yù)期持續(xù)向好。
戴德梁行也認(rèn)為，深圳科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將持續(xù)展現(xiàn)其對(duì)產(chǎn)業(yè)載體不斷擴(kuò)大的需求支撐租賃?！笆逦濉币?guī)劃建議明確將建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系列為首要任務(wù)，依托深圳在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方面的扎實(shí)基礎(chǔ)，人工智能、半導(dǎo)體、先進(jìn)材料、生物制造等高科技產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；瘮U(kuò)容與能級(jí)提升，企業(yè)的總部布局、研發(fā)中心設(shè)立及團(tuán)隊(duì)擴(kuò)張需求料將持續(xù)釋放，有望為深圳寫字樓租賃與投資市場(chǎng)注入增量需求。
(本文來自第一財(cái)經(jīng))
