用巴菲特的三類資產(chǎn)構(gòu)架來(lái)分析房產(chǎn)屬性，最核心的就是能不能創(chuàng)造價(jià)值，收益從哪來(lái)房產(chǎn)。能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流，屬于生產(chǎn)性資產(chǎn)，值得長(zhǎng)期投資；靠別人接盤抬價(jià)賺錢，是不創(chuàng)造價(jià)值的資產(chǎn)，要警惕；自己用、不產(chǎn)生收益，歸屬消費(fèi)品。
本刊特約?莫浩然/文
最近這段時(shí)間，我身邊不少朋友、鄰居都在跟房子較勁房產(chǎn)。
有的在賣房，掛牌價(jià)比起之前的歷史高點(diǎn)已經(jīng)降了，可買家一來(lái)看房，繼續(xù)往下砍價(jià)，一來(lái)二去談不攏，有些朋友索性就不賣了，覺(jué)得不如先攥在手里等一等房產(chǎn)。
還有另一撥朋友，心態(tài)反過(guò)來(lái)，現(xiàn)在比較糾結(jié)：目前行情冷，價(jià)格也下來(lái)了，要不要趁這個(gè)時(shí)候把小房子賣了，換套大的改善一下居??？想換，又怕后面還會(huì)跌；不換，又怕錯(cuò)過(guò)眼下的低價(jià)機(jī)會(huì)，左右拿不定主意房產(chǎn)。
與其如此搖擺不定，不如套用巴菲特的投資邏輯來(lái)分析一二房產(chǎn)。
為什么這么在意房子
對(duì)我們當(dāng)下的大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，一提起“資產(chǎn)”，最先想到的肯定是房子房產(chǎn)。畢竟多數(shù)人這輩子最大的一筆開(kāi)銷就是花在房子上了，每月工資發(fā)下來(lái)，先把房貸扣了，剩下的才敢規(guī)劃其他，這種沉甸甸的感覺(jué)，不用我多說(shuō)，經(jīng)歷過(guò)的都懂。
但房子的屬性從來(lái)不是固定的，全看你怎么看待它房產(chǎn)。
如果你把它當(dāng)“家”房產(chǎn)，就是為解決一家人住得安穩(wěn)的問(wèn)題，那它就是實(shí)打?qū)嵉膭傂杵罚依锏拇?、餐桌沒(méi)兩樣，是過(guò)日子離不了的東西；
如果你靠它出租收租金房產(chǎn)，每個(gè)月能有筆穩(wěn)定進(jìn)賬，能補(bǔ)貼家用，那它就是“能自己賺錢”的資產(chǎn)，跟好股票每年給你分紅是一個(gè)道理；
如果你買了之后主要目的是盼著房?jī)r(jià)漲了賣差價(jià)，那它就成了博弈的工具，能不能賺錢全看后面有沒(méi)有人愿意接盤房產(chǎn)。
其實(shí)不光房子，所有帶點(diǎn)“資產(chǎn)屬性”的東西都這樣：漲的時(shí)候大家搶著買，生怕晚了沒(méi)份；跌的時(shí)候躲著走，哪怕便宜也不敢碰——就像A股跌到3000點(diǎn)以下，明眼人都知道估值低了，可沒(méi)幾個(gè)人敢下手，怕“抄在半山腰”房產(chǎn)。
現(xiàn)在樓市也這樣，不少人喊“房子比人多，房地產(chǎn)要涼了”“出生率降了，未來(lái)沒(méi)人買房”，慢慢地，“不碰房產(chǎn)”仿佛成了社會(huì)共識(shí)房產(chǎn)。
我認(rèn)為這些觀點(diǎn)說(shuō)得太絕對(duì)了房產(chǎn)。
只要社會(huì)在發(fā)展，人想過(guò)更美好的日子，對(duì)“住得更舒服”的需求就不會(huì)停下，這只會(huì)跟著生活水平升級(jí)，不會(huì)降級(jí)房產(chǎn)。尤其核心城市、核心地段，從來(lái)都不缺吸引力?？赡苁苁袌?chǎng)情緒影響房?jī)r(jià)短期會(huì)有波動(dòng)，但長(zhǎng)期來(lái)看，需求一直在，房?jī)r(jià)就有支撐。
而且這種需求不是單一的，是一層接一層的“梯度需求”房產(chǎn)。
只要經(jīng)濟(jì)條件允許，大家對(duì)“住”的要求只會(huì)往高走，不會(huì)隨便將就，沒(méi)法輕易妥協(xié)房產(chǎn)。
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而且房地產(chǎn)天然就是最重要的資產(chǎn)形式房產(chǎn)。根據(jù)住建部2025年6月發(fā)布的《全國(guó)建筑存量調(diào)查報(bào)告》，中國(guó)家庭總資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比為66.7%。中國(guó)人民銀行《2024年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查報(bào)告》顯示，城鎮(zhèn)家庭房地產(chǎn)占比約74%。
從全球來(lái)看，除了美國(guó)靠股市安置存量財(cái)富，大部分國(guó)家的老百姓都是以房產(chǎn)和存款為主，為什么？因?yàn)楣墒虚L(zhǎng)期走慢牛的少，對(duì)大部分普通人來(lái)說(shuō)，房子看得見(jiàn)摸得著，還能住，比股票踏實(shí)房產(chǎn)。
用巴菲特的方法將資產(chǎn)分類
關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了：我們花這么多錢在房子上房產(chǎn)，它到底是能“錢生錢”的好資產(chǎn)，還是只是一筆大開(kāi)銷？
作為一名價(jià)值投資者，我認(rèn)為可以用巴菲特的“三類資產(chǎn)”框架來(lái)分析房產(chǎn)。這個(gè)框架核心就看兩點(diǎn)：能不能創(chuàng)造價(jià)值，收益從哪來(lái)。搞懂這兩點(diǎn)，資產(chǎn)屬性就清楚了。
巴菲特把所有資產(chǎn)分成三類，第一類：靠利率賺錢的資產(chǎn)房產(chǎn)。像現(xiàn)金、銀行存款、國(guó)債、企業(yè)債券，都屬于這類。它們的收益全靠利率，利率高就多賺點(diǎn)，利率低就少賺點(diǎn)，跟貨幣直接掛鉤。
但致命問(wèn)題是抗通脹能力太差房產(chǎn)。法幣時(shí)代長(zhǎng)期的通脹是必然的，根據(jù)in2013dollars.com的數(shù)據(jù)，從1900年到2025年，美元的購(gòu)買力下降了約97.387%，現(xiàn)在的1美元購(gòu)買力相當(dāng)于1900年的2.613%。
所以長(zhǎng)期下來(lái)，第一類資產(chǎn)根本跑不贏通脹，只能算“暫時(shí)放錢的地方”，不是能真正增值的資產(chǎn)房產(chǎn)。
第二類：不創(chuàng)造價(jià)值的資產(chǎn)房產(chǎn)。比如黃金、白銀、字畫(huà)古董、投機(jī)性大宗商品，都屬于這類。它們自己不會(huì)賺錢：黃金不能生利息，字畫(huà)不能收租金，你拿著它們，唯一的指望就是“后面有人覺(jué)得它更值錢，愿意出高價(jià)買走”。
這本質(zhì)是零和博弈：你賺的錢，就是下一個(gè)人多花的錢；要是沒(méi)人接盤，這東西的“價(jià)值”瞬間就沒(méi)了房產(chǎn)。
第三類：能自己造血的資產(chǎn)房產(chǎn)。
這是真正有價(jià)值的資產(chǎn)，比如股票（背后是企業(yè)，能生產(chǎn)產(chǎn)品、提供服務(wù)，賺了錢給股東分紅）、農(nóng)場(chǎng)（能種莊稼，年年有收成賣錢）、優(yōu)質(zhì)土地（能租給企業(yè)建廠或耕種，收租金），等等房產(chǎn)。
這類資產(chǎn)的核心是造血能力：它創(chuàng)造的價(jià)值會(huì)跟著社會(huì)需求而上漲，現(xiàn)金流也會(huì)跟著漲——農(nóng)場(chǎng)的糧食漲價(jià)，企業(yè)的營(yíng)收增加，租金也會(huì)提高房產(chǎn)。更重要的是它能抗通脹：通脹讓錢貶值，但它創(chuàng)造的新價(jià)值能把貶值的部分補(bǔ)上，長(zhǎng)期下來(lái)肯定能增值。
房產(chǎn)算哪類資產(chǎn)
現(xiàn)在房產(chǎn)，又一問(wèn)題來(lái)了：房產(chǎn)算哪類資產(chǎn)？
答案很簡(jiǎn)單：房子沒(méi)有固定標(biāo)簽，你怎么用，它就是什么屬性房產(chǎn)。同樣一套房，有人用成“搖錢樹(shù)”，有人用成“賭具”，有人用成“家”，本質(zhì)完全是三回事。
如前所述，用于出租或經(jīng)營(yíng)，房產(chǎn)就是“生產(chǎn)性資產(chǎn)”，你買房是為了“靠運(yùn)營(yíng)賺持續(xù)的錢”，那它就是典型的第三類資產(chǎn)房產(chǎn)。
比如你在地鐵口買套小公寓，租給附近上班的白領(lǐng)，每月能穩(wěn)定收到3000元租金；等周邊商圈建起來(lái)、地鐵線路開(kāi)通，租金還能漲到4000元房產(chǎn)。這套房的價(jià)值，根本不看房?jī)r(jià)短期漲沒(méi)漲，只看“入住率”和“租金漲幅”。
再比如寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店，這些房產(chǎn)的本質(zhì)，都是用空間提供服務(wù)，換持續(xù)收益，跟企業(yè)用產(chǎn)品換營(yíng)收的邏輯一模一樣房產(chǎn)。
巴菲特當(dāng)年買喜達(dá)屋酒店，不是賭酒店資產(chǎn)會(huì)漲，而是算每間房每天能賺多少錢（行業(yè)里叫RevPAR），未來(lái)能不能通過(guò)提升入住率、合理漲價(jià)，讓這個(gè)現(xiàn)金流一直漲房產(chǎn)。
這類資產(chǎn)符合生產(chǎn)性資產(chǎn)的定義：靠創(chuàng)造價(jià)值賺錢房產(chǎn)。
而如果用于投機(jī)，房產(chǎn)就是“不創(chuàng)造價(jià)值的資產(chǎn)”房產(chǎn)。買房后既不自住也不出租，只空著等房?jī)r(jià)漲了賺差價(jià)——這和黃金、字畫(huà)沒(méi)本質(zhì)區(qū)別，都是第二類資產(chǎn)，不創(chuàng)造任何實(shí)際價(jià)值，只賭“下一個(gè)人愿意花更高價(jià)接盤”。
最典型的就是閑置學(xué)區(qū)房：孩子用不上學(xué)位，嫌出租麻煩，就讓房子空著等漲價(jià)房產(chǎn)。這套房沒(méi)給任何人提供過(guò)一天居住服務(wù)，沒(méi)產(chǎn)生過(guò)一分錢租金現(xiàn)金流，它的價(jià)值全靠一個(gè)前提——接盤者也相信“學(xué)區(qū)房還能漲”。哪怕偶爾出租，租金對(duì)比房產(chǎn)總價(jià)微乎其微，核心目的還是押注房?jī)r(jià)上漲，本質(zhì)就是零和博弈。
巴菲特對(duì)這類資產(chǎn)一直很警惕，他說(shuō)過(guò)：“如果一個(gè)資產(chǎn)不能產(chǎn)生現(xiàn)金流，你買它的唯一理由是希望別人用更高的價(jià)格買走它，這本質(zhì)是投機(jī)，不是投資房產(chǎn)。”
有人會(huì)反駁，土地就這么多，對(duì)核心地段核心資源的需求只會(huì)越來(lái)越多，肯定能抗通脹房產(chǎn)。
這話不算錯(cuò)，邏輯跟投資黃金是一樣的房產(chǎn)。但忽略了房產(chǎn)和黃金的關(guān)鍵差異——黃金的稀缺性（開(kāi)采成本高、總量有限）經(jīng)歷了人類歷史的檢驗(yàn)，過(guò)去100年以美元計(jì)價(jià)年化漲4.9%，抗通脹能力很穩(wěn)；可房產(chǎn)的“稀缺”太容易受影響：城市建新區(qū)會(huì)分流核心資源、限購(gòu)房產(chǎn)稅會(huì)抑制需求、房子還會(huì)逐年折舊，抗通脹遠(yuǎn)沒(méi)黃金“硬”。
從數(shù)據(jù)看，一線城市核心區(qū)確實(shí)有抗通脹潛力房產(chǎn)。北京朝陽(yáng)核心區(qū)2010-2023年房?jī)r(jià)年均漲5%-8%，同期CPI才2%-3%，再加上1.5%-2%的租售比，綜合收益能覆蓋通脹；紐約曼哈頓、倫敦金融城過(guò)去50年也基本能跑贏通脹。
但換個(gè)場(chǎng)景就完全不同，東北某省會(huì)的“核心商圈”房，2015-2023年年化漲幅不足1%，CPI卻有2.5%，實(shí)際在貶值；而杭州未來(lái)科技城（強(qiáng)二線核心產(chǎn)業(yè)區(qū)）同期漲6%，穩(wěn)穩(wěn)跑贏通脹房產(chǎn)。本質(zhì)是城市有沒(méi)有持續(xù)人口流入、產(chǎn)業(yè)活力，這才是抗通脹的核心，不是“核心地段”四個(gè)字。
就算在同一城市，核心區(qū)也可能失勢(shì)：新區(qū)分流資源后，老核心區(qū)的教育、醫(yī)療資源被稀釋，抗通脹能力自然下降房產(chǎn)。
對(duì)于意圖獲得房?jī)r(jià)上漲獲利的投資者來(lái)說(shuō)，還有周期風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)。日本1990年代房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)，東京銀座、新宿的稀缺性還在，但貨幣緊縮、企業(yè)破產(chǎn)、居民負(fù)債飆升讓需求崩了，10年房?jī)r(jià)跌超60%，部分區(qū)域至今沒(méi)回到泡沫前水平。不主動(dòng)貢獻(xiàn)現(xiàn)金流的資產(chǎn)，其稀缺性扛不住系統(tǒng)性沖擊。
一線城市核心房是高門檻資產(chǎn)，抗通脹能力不是“天生的”，得看三個(gè)維度：城市基本面（人口、產(chǎn)業(yè)、資源）、經(jīng)濟(jì)周期（別在泡沫高點(diǎn)入場(chǎng)）、政策環(huán)境（限購(gòu)、房產(chǎn)稅、城市規(guī)劃）房產(chǎn)。拉長(zhǎng)周期應(yīng)該能跑贏通脹，但短期充滿不確定性，非?？简?yàn)判斷力。
如果是自住房，那么它是消費(fèi)品，不是投資品房產(chǎn)。這就不是巴菲特說(shuō)的“投資資產(chǎn)”，更像你買的汽車、冰箱、手機(jī)：是解決“住”這個(gè)生活剛需的消費(fèi)品。
為什么這么判斷？核心在兩點(diǎn)房產(chǎn)。
第一，自住房不“生錢”，還得“貼錢”：物業(yè)費(fèi)要交、水管漏了要修、沒(méi)還清的房貸每月要還本金加利息，這些都是實(shí)打?qū)嵉闹С?，沒(méi)有一分錢現(xiàn)金流入房產(chǎn)。
第二，它的核心作用是“住”，不是“賺”房產(chǎn)。你買它，是為了居家安穩(wěn)，“不用再搬家”的踏實(shí)感，不是為了“倒手賺差價(jià)”。就像買汽車是為了通勤、帶家人郊游，哪怕車開(kāi)幾年會(huì)貶值，你還是要買，因?yàn)樗鉀Q“行”的剛需。
有人房產(chǎn)，認(rèn)為我家房子漲了幾十萬(wàn)元，這難道不是投資資產(chǎn)？
但巴菲特談投資資產(chǎn)，核心看能不能“錢生錢”房產(chǎn)。自住房就算漲了價(jià)，只要你不賣，賬面數(shù)字就變不成真金白銀，既不能幫你交這個(gè)月的物業(yè)費(fèi)，也不能抵消房貸利息，算不上能兌現(xiàn)的投資收益。
所以自住房就是消費(fèi)品，但因?yàn)槌鞘型恋氐南∪毙?，繁榮城市的房產(chǎn)事實(shí)上是最耐用的消費(fèi)品房產(chǎn)。
總結(jié)一下，談資產(chǎn)歸類，我們不要被名字迷惑——不管是房產(chǎn)、股票還是基金，本質(zhì)上都能用一套底層邏輯穿透：只看它能創(chuàng)造什么價(jià)值房產(chǎn)。
能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流（比如出租、經(jīng)營(yíng)），屬于生產(chǎn)性資產(chǎn)，值得長(zhǎng)期投資；靠別人接盤抬價(jià)賺錢（比如投機(jī)炒房），是不創(chuàng)造價(jià)值的資產(chǎn)，要警惕；自己用、不產(chǎn)生收益（比如自住房），歸屬消費(fèi)品，別當(dāng)投資看房產(chǎn)。
房子是“好資產(chǎn)”還是“壞資產(chǎn)”，從來(lái)不是房子本身決定的，是你怎么用它房產(chǎn)。
所以當(dāng)下處理房產(chǎn)的核心問(wèn)題，不是“該不該買”或“該不該賣”，而是先回答一個(gè)前提：你買房的目的，是“住得安穩(wěn)”（自用）、“每月收租”（投資），還是“賭未來(lái)漲價(jià)”（投機(jī)）？想清楚了，決策邏輯會(huì)自然浮現(xiàn)房產(chǎn)。
如果是“消費(fèi)品”（自用）：核心看“需求”和“能力”，真的需要更大的房子嗎？收入能支撐房貸和日常開(kāi)支嗎？別為了“面子”硬扛超出能力的消費(fèi)房產(chǎn)。
如果是“投資品”（收租）：核心看“對(duì)比”房產(chǎn)，先算清楚租售比（年租金/房?jī)r(jià)），再把這筆錢放到全市場(chǎng)里比，同樣的錢，投這套房子的租金收益，比投優(yōu)質(zhì)基金、頭部企業(yè)股票劃算嗎？流動(dòng)性（急用錢時(shí)能不能快速變現(xiàn)）比其他資產(chǎn)強(qiáng)嗎？
如果是“投機(jī)品”（賭漲價(jià)）：核心看“能力”，你能精準(zhǔn)判斷宏觀政策走向嗎？能算出這座城市的人口流入、供需缺口嗎？如果沒(méi)有這種判斷趨勢(shì)的能力，本質(zhì)上就是“賭運(yùn)氣”房產(chǎn)。
我的判斷是：未來(lái)中國(guó)房產(chǎn)增值的潛在收益，大概率會(huì)向二戰(zhàn)后美國(guó)房產(chǎn)的長(zhǎng)期均值靠攏，名義年化漲幅約4%-5%，扣除通脹后，實(shí)際回報(bào)率大概在1.5%-2.5%房產(chǎn)。
但要注意一個(gè)前提，1996年到2019年期間，中國(guó)房產(chǎn)既補(bǔ)上了“沒(méi)房子住”的歷史欠賬，也一定程度透支了未來(lái)的漲幅房產(chǎn)。從估值回歸的邏輯看，未來(lái)一段時(shí)間的房?jī)r(jià)漲幅，甚至可能低于這個(gè)均值。
而現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)企業(yè)的股票、寬基指數(shù)基金，長(zhǎng)期收益不僅大概率跑贏房產(chǎn)，流動(dòng)性還更強(qiáng)房產(chǎn)。投資當(dāng)然需要能力，但有一定財(cái)富量級(jí)的家庭，不該回避“提升投資能力”這件事；如果一直回避，財(cái)富遲早會(huì)向“能力匹配”的水平靠攏。
我自己的選擇很明確，自住房夠住就好，剩下的資金不會(huì)再投房產(chǎn)，不管是賺租金還是賭升值，房產(chǎn)的性價(jià)比都比不上優(yōu)質(zhì)股票房產(chǎn)。
反觀股票、基金，雖然短期會(huì)有波動(dòng)，但把時(shí)間拉得越長(zhǎng)，收益跑贏房產(chǎn)就越多，這是無(wú)數(shù)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖聦?shí)證明的道理房產(chǎn)。說(shuō)到底，投資的本質(zhì)是比較，把不同資產(chǎn)的收益、風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性放在同一個(gè)框架里對(duì)比，選那條回報(bào)更高、確定性更好的路。
（作者系資深投資人士房產(chǎn)。文中個(gè)股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）
本文刊于10月18日出版的《證券市場(chǎng)周刊》
