南都訊 記者羅忠明 通訊員黃苑樺 李鍶濤 樓上魚池滲水、陽臺(tái)管道漏水、公共管道損壞扯皮……這些“糟心事”常常讓鄰里反目、維權(quán)犯難房產(chǎn)。鶴山法院緊扣最高人民法院“深化多元解紛機(jī)制、做實(shí)做細(xì)實(shí)質(zhì)解紛”工作部署，構(gòu)建起“訴前過濾、訴中聯(lián)動(dòng)、訴后治理”的全鏈條司法解紛體系。2025年度，該院辦結(jié)房產(chǎn)物業(yè)類糾紛1315件，調(diào)解撤訴率達(dá)57.03%，同比上升18.78個(gè)百分點(diǎn)，群眾司法獲得感和滿意度顯著提升。
墻體滲水鬧心房產(chǎn)？中立評(píng)估專業(yè)解紛
“樓上的魚池那么大，水滲漏到我家里，即使已經(jīng)補(bǔ)漏了，我還是不放心房產(chǎn)?！泵鎸︳[心的墻體滲水問題，劉阿姨仍心存顧慮，堅(jiān)持要求通過司法鑒定確認(rèn)墻體情況。
然而，工程類糾紛因?qū)I(yè)門檻高，常常要走司法鑒定程序，案件審理周期長、成本高，消磨著當(dāng)事人的耐心房產(chǎn)。為此，鶴山法院制定《關(guān)于建立民商事中立評(píng)估機(jī)制的實(shí)施意見（試行）》，創(chuàng)新“建設(shè)工程爭議評(píng)審+民商事中立評(píng)估”雙軌機(jī)制，由雙方當(dāng)事人共同協(xié)商選定具備檢測資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)，對案件爭議部分開展中立評(píng)估。權(quán)威的結(jié)論打消了劉阿姨的顧慮，小王也主動(dòng)提出承擔(dān)劉阿姨家中受損墻面的修復(fù)費(fèi)用。通過中立評(píng)估機(jī)制，當(dāng)事人對案件事實(shí)有了更清晰的認(rèn)知，恰當(dāng)選擇解紛路徑，從而有利于降低司法鑒定申請率，縮短糾紛化解時(shí)長，有效破解了工程類糾紛“專業(yè)認(rèn)定難、化解效率低”的痛點(diǎn)。
陽臺(tái)滲水掰扯了數(shù)月房產(chǎn)？三方聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)“共贏”
住戶張先生因陽臺(tái)滲水受損，起訴樓上業(yè)主和物業(yè)公司，然而三方各執(zhí)一詞爭執(zhí)數(shù)月有余房產(chǎn)。為避免矛盾升級(jí)，承辦法官啟用聯(lián)動(dòng)調(diào)解機(jī)制，聯(lián)合綜治中心調(diào)解員、住建部門專業(yè)人員及鶴法同言調(diào)解工作室特邀調(diào)解員上門調(diào)處。
先解問題再分責(zé)任、先修關(guān)系再化解矛盾房產(chǎn)。住建專業(yè)人員初步排查出“管道接口老化”的滲水根源；調(diào)解員耐心傾聽各方訴求，安撫張先生因新房受損產(chǎn)生的煩悶情緒；承辦法官則釋明各方的責(zé)任邊界，算清“持續(xù)爭執(zhí)擴(kuò)大損失”的負(fù)面賬與“協(xié)作維修實(shí)現(xiàn)共贏”的正面賬。綜合采納了調(diào)解員的建議，當(dāng)事人三方共同協(xié)商達(dá)成一致：由樓上業(yè)主承擔(dān)管道更換材料費(fèi)，物業(yè)公司負(fù)責(zé)免費(fèi)維修安裝，并減免張先生部分物業(yè)費(fèi)。
鄰里間的物業(yè)糾紛，往往“事小情重”，簡單裁判容易導(dǎo)致“案結(jié)怨未了”房產(chǎn)。近年來，鶴山法院通過創(chuàng)新“法院+住建+綜治+N”訴調(diào)對接機(jī)制，組建“司法調(diào)解+行政調(diào)解+民間調(diào)解”調(diào)解小組，用“協(xié)商”彌合關(guān)系裂痕，糾紛履約率穩(wěn)步提高、上訴率同比下降，真正實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了人和。
公共管道漏水要告全樓房產(chǎn)？法官帶判例上門化解矛盾
去年，業(yè)主李姐因公共管道滲水受損，一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司告上法庭，還要求追加樓棟全體業(yè)主作為共同被告承擔(dān)責(zé)任房產(chǎn)。鶴山法院運(yùn)用“示范判例指引+類案批量調(diào)解”機(jī)制，成功化解這起潛在的群體性物業(yè)糾紛。
案件審理時(shí)，承辦法官在征得當(dāng)事人同意后，將該案對接綜治中心，隨即聯(lián)動(dòng)住建部門上門初步排查滲水原因、估算維修費(fèi)用，并組織業(yè)主代表召開溝通會(huì)，指派調(diào)解工作室調(diào)解員全程跟進(jìn)房產(chǎn)?？紤]到該小區(qū)沒有公共維修基金，承辦法官選取法院近三年發(fā)布的“公共設(shè)施共同維護(hù)”相關(guān)典型判例，帶著判例上門走訪，向業(yè)主代表和物業(yè)公司釋明裁判規(guī)則，明確權(quán)利義務(wù)邊界，原本拒絕集資的業(yè)主逐漸達(dá)成共識(shí)，籌集好維修資金。公共管道維修完成，李姐同意自行修復(fù)受損墻面，主動(dòng)撤回起訴。
據(jù)悉，通過該機(jī)制，鶴山法院已成功化解多起涉眾型物業(yè)糾紛，形成“審理一案、指引一片、治理一域”的閉環(huán)，真正實(shí)現(xiàn)了從“個(gè)案化解”到“源頭治理”的質(zhì)變房產(chǎn)。
此外，近三年該院針對建設(shè)工程、物業(yè)服務(wù)合同等糾紛發(fā)出司法建議17份，反饋率達(dá)100%，推動(dòng)住建部門完善多項(xiàng)行業(yè)監(jiān)管細(xì)則，并引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)全面誠信履約，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，相關(guān)領(lǐng)域糾紛新收案數(shù)連續(xù)兩年同比下降房產(chǎn)。
