物業(yè)還在管樓道堆物法律，條例卻改叫“服務(wù)”了，權(quán)力到底歸誰說了算
2026年3月，住建部正式同意把《物業(yè)管理條例》改成《物業(yè)服務(wù)條例》，這不只是換個名字的事，全國人大代表樊蕓的建議被采納了，說明國家打算從法律上明確物業(yè)是干活收錢的服務(wù)方，不是管人的那一類法律。
《民法典》早就寫清楚了物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系是合同關(guān)系，你出錢我干活，地位平等，北京律師王玉臣說，現(xiàn)在大家還總說物業(yè)管小區(qū)，聽著像居委會下屬單位，但法律上根本不是這么回事，詞用錯了觀念就偏了法律。
法律上說物業(yè)是服務(wù)者，現(xiàn)實中他們卻天天在管事情，清理樓道雜物、阻止違建、設(shè)置門禁、修理路燈，這些工作沒法用服務(wù)來概括，新治道咨詢的陳鳳山講得實在，物業(yè)被迫當了半個街道辦事員，干的是維護公共秩序的事法律。
問題的關(guān)鍵在于業(yè)主委員會，本來業(yè)主可以通過業(yè)委會簽訂合同、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)，這樣才能實現(xiàn)契約平等，但現(xiàn)實中七成以上的小區(qū)沒有成立業(yè)委會，有些即使成立了，也常因物業(yè)公司拖延不配合、街道缺乏指導或業(yè)主參與度低而形同虛設(shè)，缺少這個主體，服務(wù)合同就失去了實際效力法律。
行業(yè)里確實有變化，溫州物業(yè)協(xié)會秘書長麻向理提到，大公司開始推行滿意度打分、紅黑榜和第三方評估，逐漸轉(zhuǎn)向重視服務(wù)，但小公司因為成本壓力，還是靠收物業(yè)費和卡門禁維持運轉(zhuǎn)，服務(wù)轉(zhuǎn)型這條路走不通法律。
更難改的是基層政府的習慣，街道一有任務(wù)，比如創(chuàng)衛(wèi)、防火、防疫，就直接派給物業(yè)公司，物業(yè)不敢不接，這種“政府下單、物業(yè)買單”的做法沒有改變，就算條例改了名字，物業(yè)也照樣脫不掉“管理”這層身份法律。
有人提出一個建議，學習北京上海老小區(qū)的做法，讓街道牽頭制定服務(wù)清單，連續(xù)兩年評分太低的物業(yè)就更換，這個辦法聽起來可以操作，但執(zhí)行起來要看街道是否愿意真正放權(quán)法律。
說到底，"服務(wù)"這兩個字寫起來不難，可小區(qū)里到底誰來定規(guī)矩、誰來維持秩序，這才是真正的問題，物業(yè)往后退一步，業(yè)主又接不上手，最后就可能變成沒人管的狀態(tài)，或者實際上還是物業(yè)在管著事，只是不再叫它"管理"了而已法律。
