央廣網(wǎng)上海2月26日消息（記者林馥榆）為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），自2026年2月26日起正式施行房產(chǎn)。此次新政涵蓋調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金貸款、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅三方面共七條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為“滬七條”。
2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（央廣網(wǎng)發(fā) 受訪者供圖）
限購(gòu)政策“組合拳”釋放多類購(gòu)房需求
在限購(gòu)方面，《通知》顯著調(diào)減了相關(guān)門檻，旨在服務(wù)宜居安居，促進(jìn)職住平衡房產(chǎn)。首先，非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房的社保或個(gè)稅繳納年限，從原有要求縮短至連續(xù)繳納滿1年及以上。其次，對(duì)于繳納社?；騻€(gè)稅滿3年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。此外，對(duì)持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，明確可購(gòu)買1套住房，且無(wú)需提供社?；騻€(gè)稅證明。
這意味著，非滬籍居民連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿1年，即可在外環(huán)外不限購(gòu)，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套；滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)可限購(gòu)2套房產(chǎn)。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，此次限購(gòu)調(diào)整最值得關(guān)注的是將放松范圍擴(kuò)大至外環(huán)以內(nèi)。“原來(lái)限購(gòu)的放松是在外環(huán)以外，現(xiàn)在到了外環(huán)之內(nèi)，相信成交量會(huì)有所增加?！鄙虾ｉL(zhǎng)寧區(qū)一位房地產(chǎn)中介工作人員表示，過(guò)去外地單身人士受限于購(gòu)房資格，許多優(yōu)質(zhì)單身購(gòu)房者一直缺乏入市機(jī)會(huì)?！艾F(xiàn)在有了機(jī)會(huì)，待價(jià)格調(diào)整到他們覺(jué)得合適的時(shí)機(jī)，應(yīng)該都會(huì)出手?！?/p>
公積金貸款額度大幅提升 套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化
為更好支持繳存人剛性及改善性住房需求，新政對(duì)住房公積金貸款政策進(jìn)行了優(yōu)化房產(chǎn)。根據(jù)市公積金管理中心同步發(fā)布的通知，繳存人家庭購(gòu)買首套住房的公積金最高貸款額度從160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元。疊加多子女家庭和購(gòu)買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高可上浮35%），本市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)324萬(wàn)元。購(gòu)買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)提高至200萬(wàn)元。
在貸款套數(shù)認(rèn)定方面，新政進(jìn)一步放寬了條件房產(chǎn)。對(duì)于已使用過(guò)公積金貸款的本市繳存人家庭，只要在本市無(wú)住房或僅有1套住房，且當(dāng)前公積金貸款已結(jié)清，再次購(gòu)房時(shí)仍可申請(qǐng)公積金貸款，這實(shí)質(zhì)上落實(shí)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的導(dǎo)向。同時(shí)，多子女家庭購(gòu)房支持范圍從購(gòu)買首套住房拓展至購(gòu)買第二套住房，即購(gòu)買第二套住房的最高貸款額度也可上浮20%。
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上海大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授聶永有認(rèn)為，公積金與稅收方面的新政旨在降低居民購(gòu)房成本，提升居民改善住房條件的意愿房產(chǎn)。提高公積金貸款額度能讓購(gòu)房者享受更低的貸款利率，明顯降低首付款壓力。而公積金貸款條件的進(jìn)一步放寬，將使得更多住房置換家庭能夠獲得貸款支持，促進(jìn)改善型住房需求的釋放。
上海一房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)（央廣網(wǎng)記者 林馥榆 攝）
房產(chǎn)稅政策調(diào)整 支持成年子女家庭改善置換
為支持居民置換改善需求，《通知》對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策進(jìn)行了完善房產(chǎn)。自2026年1月1日起，對(duì)本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購(gòu)買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。具體而言，購(gòu)房人于未成年時(shí)（或于本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購(gòu)或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），可暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。
購(gòu)房人家庭住房情況發(fā)生變化符合上述條件的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)重新辦理個(gè)人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報(bào)、認(rèn)定，從稅務(wù)機(jī)關(guān)重新認(rèn)定之次月起調(diào)整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款房產(chǎn)。這一調(diào)整有助于減輕成年子女家庭在分戶或置換時(shí)的稅負(fù)成本。
新政有望提振市場(chǎng)信心 購(gòu)房群體結(jié)構(gòu)或迎變化
對(duì)于此次“滬七條”新政的影響，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為將對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響房產(chǎn)。聶永有指出，在當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨穩(wěn)的背景下，新政的出臺(tái)無(wú)疑將發(fā)揮積極作用。從直接影響來(lái)看，放寬限購(gòu)顯著增加了購(gòu)房群體數(shù)量，從需求端刺激市場(chǎng)活躍度；而公積金與房產(chǎn)稅的優(yōu)化則降低了購(gòu)房成本，提升了居民改善居住條件的意愿。從間接影響來(lái)看，此舉標(biāo)志著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正從主要依靠本地居民的市場(chǎng)，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦蛉珖?guó)、吸納全球人才的開(kāi)放型市場(chǎng)，有助于帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并與國(guó)家鼓勵(lì)生育的戰(zhàn)略相呼應(yīng)。
對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，聶永有認(rèn)為，在新政出臺(tái)后的一段時(shí)間內(nèi)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能出現(xiàn)“量增價(jià)微漲”的局面，但不同類型、不同地段的房產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)明顯分化房產(chǎn)。他表示，不應(yīng)過(guò)分樂(lè)觀于新政的長(zhǎng)期持續(xù)作用，因?yàn)橹萍s上海房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)的人口變化、供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)以及住房功能回歸消費(fèi)本質(zhì)等因素并未根本改變。
上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，本次“滬七條”是精準(zhǔn)、系統(tǒng)、兼顧穩(wěn)市與民生的重磅優(yōu)化政策房產(chǎn)。政策以梯度松綁、分區(qū)施策為核心，大幅降低新市民與剛需購(gòu)房門檻，同步激活改善置換，形成“資格+資金+成本”的組合發(fā)力。整體力度適度、邊界清晰，既有效修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期、加速二手房與新房聯(lián)動(dòng)循環(huán)，又堅(jiān)守“房住不炒”底線，引導(dǎo)需求合理釋放 。
一位不具名的業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，新政對(duì)市場(chǎng)信心將有所提振，尤其是在當(dāng)前消費(fèi)者信心有待恢復(fù)的階段房產(chǎn)。隨著股市回暖和科創(chuàng)企業(yè)的崛起，新興產(chǎn)業(yè)從業(yè)者的購(gòu)買力正在上升，其中很大一部分是非戶籍購(gòu)房者或社保繳納時(shí)間較短的人群，他們的入市意愿較強(qiáng)。他建議，房企在營(yíng)銷思路上也應(yīng)做出相應(yīng)調(diào)整，將目光更多投向這些新興產(chǎn)業(yè)的潛在購(gòu)房群體。
