2026年開年，上海樓市迎來新一輪樓市新政房產(chǎn)。
2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱“新七條”），并自2026年2月26日起施行房產(chǎn)。此次新政涉及限購政策調(diào)減、公積金政策優(yōu)化和完善個人住房房產(chǎn)稅政策等三大項內(nèi)容。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，在今年前兩月房地產(chǎn)市場總體向好的背景下，此類增量政策將發(fā)揮積極效應，進一步促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展房產(chǎn)。
調(diào)減住房限購政策房產(chǎn)，滿足多樣化住房需求
新政明確，調(diào)減非滬籍居民購房繳納社保年限房產(chǎn)。對非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限從目前“滿3年及以上”調(diào)減為“滿1年及以上”。
嚴躍進指出，這充分說明非滬籍家庭在上海購房的門檻進一步降低，或等待成本在下降房產(chǎn)。在非滬籍家庭滿足1年社保的情況下，政策前僅可認購外環(huán)外的住房，而現(xiàn)在則擴大至全市。
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同時，立足職住平衡、住房改善等需求，此次“新七條”明確符合條件的非滬籍居民家庭可增購1套住房房產(chǎn)。對在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎上，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。
如此計算，對于滿3年社保的非滬籍家庭，其在外環(huán)內(nèi)可認購兩套住房房產(chǎn)。
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，當前中高端改善需求較為明顯，尤其是新房，特別講究地段，政策精準釋放這些買家的需求房產(chǎn)。其次，對社保滿3年的非戶籍家庭或單身人士可以在環(huán)外內(nèi)增購1套住房。多一張房票給買家更多靈活操作空間。
此外，新政明確符合條件的持《上海市居住證》群體可在上海市購買住房房產(chǎn)。對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購1套住房，無需提供繳納社?；騻€稅證明。
嚴躍進提及，政策調(diào)整前，對于從事城市基礎服務、或企業(yè)總部設在外地的人員，其或因未在上海繳納社保而無購房資格房產(chǎn)。此次“新七條”立足支持此類在滬穩(wěn)定居住群體購房需求導向，允許持有滿五年的居住證即有購房資格。換句話說，過去限購政策主要看社保繳納年限，但新政下也可以和居住證年限掛鉤。
優(yōu)化住房公積金貸款政策
優(yōu)化住房公積金貸款政策，支持宜居安居需求方面，新政明確提高最高貸款額度房產(chǎn)。將家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度上限從160萬元提高至240萬元。
業(yè)內(nèi)人士指出，提高公積金貸款額度，將享受更低的貸款利率，亦可降低首付款壓力房產(chǎn)。此次上海“新七條”將貸款最高額度從160萬提高到240萬，購房者最終的公積金貸款額度，要視其公積金賬戶余額等情況而定。若疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款的上浮政策，新政后上海公積金個人貸款最高額度可達324萬元。
此外，新政明確上海公積金貸款的條件進一步放寬，即落實“認房不認貸”房產(chǎn)。新政前，若公積金貸款次數(shù)滿兩次，后續(xù)購房將不予辦理公積金貸款。新政后，只要無住房或僅有1套住房，且公積金已結清，則繼續(xù)享有公積金貸款權利。這使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進改善型住房需求的釋放。
新政還明確擴大多子女家庭購房支持范圍房產(chǎn)。公積金貸款支持政策的適用范圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房。即對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎上上浮20%。
完善個人住房房產(chǎn)稅政策
新政提出，支持居民置換改善需求，《通知》規(guī)定自2026年1月1日起，對本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅房產(chǎn)。即對購房人于未成年時（或于本市個人住房房產(chǎn)稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。
購房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述條件的，可向應稅住房所在地稅務機關重新辦理個人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報、認定，從稅務機關重新認定之次月起調(diào)整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款房產(chǎn)。
嚴躍進指出，此次新政微調(diào)了房產(chǎn)稅的免征口徑房產(chǎn)。新政前，對于滬籍家庭子女而言，其成年后首次購置住房不征房產(chǎn)稅，但置換階段會涉及該稅種。新政后，若置換后屬于唯一住房，則也不征收房產(chǎn)稅。其體現(xiàn)對改善型住房需求的支持。
盧文曦指出，上海樓市政策精準，能釋放合理購房需求房產(chǎn)。此次政策的誠意度也相當高，限購方面尺度也基本到位，畢竟1年的社保在實際操作層面不是高門檻。疊加此前的樓市政策，政策的效力會持續(xù)、穩(wěn)定地釋放。此外，這次政策的反映速度快，大家期待政策落地，節(jié)后大家的期待就兌現(xiàn)，也有助于穩(wěn)定市場預期，讓買家盡早做置業(yè)規(guī)劃。上海樓市今年有良好的開局，配合此前的動遷安置房票試點、國企收購二手房等諸多舉措，馬年樓市后續(xù)的走向會更踏實。成交量穩(wěn)步釋放的背后，房價有望盡快走出底部。
在盧文曦看來，上海房地產(chǎn)市場兼具居住需求支撐與全國資金資產(chǎn)配置的雙重優(yōu)勢房產(chǎn)。政策的持續(xù)優(yōu)化，正逐步將更多長期工作、生活在上海的人群納入合理購房通道。政策推進有序、落地平穩(wěn)，有望進一步夯實市場向好趨勢，助力樓市加快實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。作為一線城市的重要風向標，上海樓市的穩(wěn)定表現(xiàn)，也將為全國市場注入更多信心。
