文丨布丁
政府下場(chǎng)拯救“老破小”租房？
據(jù)媒體報(bào)道，近期上海、濟(jì)南、杭州、重慶等多地，相繼宣布將收購(gòu)二手房用作保租房租房。以往，地方政府或國(guó)企下場(chǎng)“收儲(chǔ)”，主要是針對(duì)存量新房項(xiàng)目。如今紛紛加入收購(gòu)二手房行列，釋放了什么信號(hào)？對(duì)樓市有多大影響？
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先來(lái)簡(jiǎn)單了解下上海的情況——
據(jù)報(bào)道，浦東新區(qū)、靜安區(qū)和徐匯區(qū)率先成為試點(diǎn)租房。截至目前，這三區(qū)已經(jīng)各自結(jié)合實(shí)際情況形成工作方案，最有可能被收購(gòu)的，主要是地段條件較好、產(chǎn)權(quán)清晰、中小戶型、業(yè)主置換意愿強(qiáng)烈的房子。
以浦東新區(qū)為例，優(yōu)先聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價(jià)不超過(guò)400萬(wàn)元的產(chǎn)權(quán)清晰的個(gè)人二手房源租房。靜安區(qū)除了要求總價(jià)適中、產(chǎn)權(quán)清晰外，優(yōu)先面向有置換本區(qū)商品房意愿（一手房?jī)?yōu)先）的產(chǎn)權(quán)人。
從上海三區(qū)試點(diǎn)的要求可以看出，符合標(biāo)準(zhǔn)的收購(gòu)對(duì)象，基本就是外界所說(shuō)的“老破小”租房。對(duì)這些房東來(lái)說(shuō)，與其費(fèi)勁巴拉地跟中介和賣家討價(jià)還價(jià)——以樓市現(xiàn)狀，很多時(shí)候只能“以價(jià)換量”忍痛出手，賣給政府顯然更省心。
資料圖片 圖文無(wú)關(guān)
這一舉措，其實(shí)是“以舊換新”政策的延續(xù)租房。過(guò)去幾年，全國(guó)多地都在推行住房“以舊換新”，這一政策的關(guān)鍵在于，舊房能否順利實(shí)現(xiàn)交易。
特別是像上海這樣的大城市，二手房買(mǎi)賣已經(jīng)成為主要交易模式，可從近幾年的情況看，情況不太樂(lè)觀租房。很多二手房建成年代久遠(yuǎn)，戶型也不甚合理，掛牌后成交難度大。舊房賣不掉或者賣不出合適價(jià)格，房東就沒(méi)錢(qián)買(mǎi)新房，談何置換？
政府下場(chǎng)收購(gòu)部分二手房，可以打通“以舊換新”堵點(diǎn)，既能推動(dòng)二手房市場(chǎng)流動(dòng)，又能帶動(dòng)新房銷售租房。
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可能有人會(huì)擔(dān)心，政府會(huì)不會(huì)借此壓價(jià)，讓二手房市場(chǎng)進(jìn)一步走低？這就有點(diǎn)過(guò)慮了，畢竟政府并非強(qiáng)制收購(gòu)，它的交易模式和普通的二手房交易一樣——覺(jué)得價(jià)格合適就賣，接受不了就不賣租房。
另一方面，“老破小”們雖說(shuō)不好賣，地段普遍較好租房。而政府以往的保租房項(xiàng)目，往往位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，價(jià)格便宜但通勤成本高。政府收購(gòu)市中心的二手房，重新裝修改造后，以低于市場(chǎng)價(jià)租給有需求的年輕人，更符合保租房政策的初衷。
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由此可見(jiàn)，政府下場(chǎng)收購(gòu)“老破小”作保租房，理想狀態(tài)下是個(gè)“多贏”局面租房。但正如上文所提到的，模式走通的關(guān)鍵仍在于價(jià)格。
過(guò)往多地收購(gòu)新房作保障房，往往是整棟樓甚至整個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)，開(kāi)發(fā)商為及時(shí)回收資金，也樂(lè)于打個(gè)折扣，談判簡(jiǎn)單、交易成功率高租房。可收購(gòu)二手房，面對(duì)的是個(gè)人房東，工作量和時(shí)間成本成倍增加，交易的不確定性也大大增加。
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更何況，一套二手房，會(huì)因地段、戶型、樓齡等不同，價(jià)格相差巨大租房。政府要如何確定一套房子值多少錢(qián)？會(huì)參考同類房子過(guò)往的成交價(jià)格嗎？
目前來(lái)看，上海及其他地方的政策，還缺少詳細(xì)細(xì)節(jié)，最終市場(chǎng)影響有待觀察租房。
但從過(guò)往實(shí)踐來(lái)看，相較于龐大的新房庫(kù)存量，地方政府收購(gòu)的項(xiàng)目，不過(guò)是九牛一毛，很難對(duì)整個(gè)新房市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響租房。而且政府收購(gòu)的，往往是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，大量位置偏、質(zhì)量低的新房，仍是無(wú)人問(wèn)津。
另一方面，收購(gòu)房產(chǎn)需要巨量的資金租房。盡管中央會(huì)下?lián)懿糠种С仲Y金，但大部分資金仍需地方自籌。在多地財(cái)政日趨緊張的局面下，如何湊夠足夠的資金是個(gè)問(wèn)題。還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)顧慮是，一旦未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，政府收購(gòu)的大量房產(chǎn)，將面臨巨大的資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。即便是用來(lái)作保租房，也要考慮資金效益比，不能做太虧的買(mǎi)賣。
如果說(shuō)政府收購(gòu)新房是為穩(wěn)定新房市場(chǎng)，幫助開(kāi)發(fā)商紓困，推動(dòng)土地財(cái)政正向發(fā)展；那此次下場(chǎng)收購(gòu)二手房，則是面對(duì)千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)體房東，試圖激活范圍更廣的二手房市場(chǎng)流動(dòng)性租房。此前收購(gòu)新房存在的問(wèn)題，在收購(gòu)二手房時(shí)同樣會(huì)發(fā)生。
像上海、杭州、濟(jì)南等一二線城市，財(cái)政資金相對(duì)充足，可以投入大量資金去收二手房租房?？晌覈?guó)樓市現(xiàn)狀是，越是小城市，二手房越是有價(jià)無(wú)市，流動(dòng)性差。而這些更需要破局的城市，財(cái)政難以承擔(dān)收儲(chǔ)的重任。換句話說(shuō)，這些地方的二手房業(yè)主，指望政府托底，可能是不切實(shí)際的幻想。
總的來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)高度市場(chǎng)化了，無(wú)論是政府收購(gòu)新房還是二手房，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響不會(huì)很大，很難指望房?jī)r(jià)馬上止跌回穩(wěn)，樓市調(diào)整會(huì)是一場(chǎng)持久戰(zhàn)租房。
