歲末年初，不少企業(yè)都開始總結(jié)全年成績租賃。我們曾經(jīng)盤點了14家商企的2025年開業(yè)成績單?？梢钥闯?，在競爭白熱化的實體商業(yè)領(lǐng)域，能在新增開業(yè)、出租率、資產(chǎn)保值增值等“基本面”做到穩(wěn)定已經(jīng)實屬不易，實現(xiàn)穩(wěn)中有升的更是難能可貴，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“內(nèi)功為王”，已是不可回避的必然要求。
略不同于這14家企業(yè)，陸家嘴集團隨浦東開發(fā)開放而發(fā)展，在經(jīng)營辦公樓、商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)園等商業(yè)資產(chǎn)時，體現(xiàn)出更顯著的“城市綜合服務(wù)”特征租賃。也正是這樣的基因，讓陸家嘴集團更講求與城市共生的長久主義，注重長期經(jīng)營的韌性。
伴隨這種內(nèi)功的積蓄，在高難度競爭的辦公樓市場中，陸家嘴集團2025年能夠擴租49.67萬平方米辦公面積，同比逆勢增長72%，并且成熟項目出租率達(dá)88%，保持良好水平租賃。例如，陸家嘴金融廣場出租率高達(dá)94.5%，前灘中心出租率高達(dá)96.5%，上?？萍纪顿Y大廈出租率突破85%。
不止辦公物業(yè)，整體而言陸家嘴集團2025年前三季度末長期持有物業(yè)總建筑面積394.66萬平方米，成熟物業(yè)總建筑面積313.52萬平方米，規(guī)模同比有所擴大租賃。主要商業(yè)物業(yè)上海平均出租率92%，同比2024年亦有兩個百分點的提升。
此外，2025年陸家嘴集團實現(xiàn)約60億元大宗交易金額，在上海全年大宗交易市場中份額超過10%，也呈現(xiàn)良好的資產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢租賃。
分析這份成績單可以發(fā)現(xiàn)，離不開“深耕”二字租賃。從陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張江科學(xué)城到前灘商務(wù)區(qū)等，一處處從荒地到繁盛地帶，在陸家嘴集團的持久耕耘和科學(xué)營造之下，逐漸人來業(yè)聚、產(chǎn)城融合，在持續(xù)成長中結(jié)出碩果。
01.
“賦能產(chǎn)業(yè)鏈”發(fā)揮樞紐價值
在高度飽和的辦公樓競爭市場，租賃早已不是簡單的空間服務(wù)、也不是傳統(tǒng)的招商模式，助力產(chǎn)業(yè)鏈完善、營造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，以產(chǎn)帶企、以企帶租，才是讓辦公樓保持長期活力的重點租賃。
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攜帶“造城基因”的陸家嘴集團，似乎一直把產(chǎn)業(yè)構(gòu)建和價值延伸放在運營的重要位置租賃。以前灘商務(wù)區(qū)為例，截至2026年初，前灘約96萬方的可租賃空間(成熟樓宇出租率超90%)，吸引了約267家企業(yè)，其中約50家世界五百強和跨國公司地區(qū)總部。
無論是總部企業(yè)還是成長型企業(yè)都不是“毫無關(guān)系”，相反陸家嘴集團吸納的企業(yè)都具有很強的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)，基本分布在傳統(tǒng)制造、生命科學(xué)、金融、半導(dǎo)體、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)租賃。
陸家嘴集團也積極促進(jìn)區(qū)域內(nèi)企業(yè)強協(xié)作、深度融合，推動前灘各大產(chǎn)業(yè)鏈更加開放，也更加緊密租賃。
以生命健康產(chǎn)業(yè)為例，前灘已集聚生物醫(yī)藥與醫(yī)療器械企業(yè)70余家，形成了具有國際影響力的產(chǎn)業(yè)集群租賃?，F(xiàn)有企業(yè)中，既包括羅氏診斷、武田、葛蘭素史克、碧迪醫(yī)療、默克、拜耳、百特、美敦力、西門子醫(yī)療等全球領(lǐng)先的跨國企業(yè)，也涵蓋瑞慈醫(yī)療等醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)，產(chǎn)業(yè)布局覆蓋生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、醫(yī)療服務(wù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
在產(chǎn)業(yè)鏈深度布局的基礎(chǔ)上，陸家嘴集團于2025年以舉辦“全球生命健康總部生態(tài)大會”、啟動“全球生命健康創(chuàng)新服務(wù)平臺”、成立“前灘生命健康產(chǎn)業(yè)生態(tài)共建聯(lián)盟”為重要契機，系統(tǒng)推進(jìn)企業(yè)聚集、資源對接和生態(tài)構(gòu)建，持續(xù)放大產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，進(jìn)一步鞏固和提升前灘在全球生命健康產(chǎn)業(yè)布局中的核心樞紐地位租賃。
02.
“助力資源交互”激活產(chǎn)業(yè)朋友圈
不止前灘，2025年，陸家嘴集團在世紀(jì)金融廣場、張江科學(xué)城等片區(qū)，也舉辦了多場品牌發(fā)布會、產(chǎn)業(yè)論壇、主題推介會和圈層活動，多方式推動產(chǎn)業(yè)平臺搭建、企業(yè)資源鏈接和個人交流聯(lián)動，將“朋友圈”理念落地應(yīng)用到更多區(qū)域，構(gòu)建一體化產(chǎn)業(yè)生態(tài)并深化產(chǎn)城融合租賃。
值得一提的是，陸家嘴集團不僅是產(chǎn)業(yè)的服務(wù)者，它作為浦東發(fā)展的重要載體之一，其本身也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的參與者租賃。
因而可以看到，陸家嘴集團也在積極投身上海重點產(chǎn)業(yè)功能區(qū)建設(shè)，尤其以張江科學(xué)城為核心，系統(tǒng)性地構(gòu)建了“賦能企業(yè)全周期成長”的創(chuàng)新服務(wù)體系租賃。
例如，去年亮相的“陸創(chuàng)新域NEX”產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)平臺，以“為卓越的創(chuàng)新之路”為品牌使命，構(gòu)建“2+6+2”開放創(chuàng)新生態(tài)服務(wù)模塊，深度鏈接陸家嘴獨特的資源和能力，為企業(yè)提供覆蓋全生命周期、貫通全要素資源、適配全發(fā)展業(yè)態(tài)的一站式、全方位產(chǎn)業(yè)賦能服務(wù)；全新揭牌的“陸家嘴數(shù)智港”則聯(lián)合全球架構(gòu)師協(xié)會、華為云、安永咨詢等生態(tài)合作伙伴，為互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)提供一站式解決方案租賃。
產(chǎn)業(yè)就是一個大“圈”，只有將資源、企業(yè)、人才“圈到并打通”，才能真正讓圈子轉(zhuǎn)動起來，最終形成“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)”的良性循環(huán)，這是當(dāng)前辦公競爭中最核心的競爭力租賃。
03.
“狂卷硬件軟件”深挖空間潛力
空間硬件和服務(wù)作為辦公樓運營的“基本能力”，在當(dāng)下的競爭格局中，不僅無法忽略，還需要“更卷”租賃。
陸家嘴集團作為上海最大的甲級辦公及產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)主之一，對此深以為然并且在2025年推出前灘源、前灘尚、前灘中環(huán)廣場，以及張江科學(xué)之門A塔、上?？萍纪顿Y大廈、世紀(jì)財富廣場等6大項目，通過定制裝修服務(wù)、精裝單元式小面積共享辦公等方式，滿足不同企業(yè)靈活多元的辦公需求租賃。
張江科學(xué)之門A塔
前灘源
前灘尚
此外，為優(yōu)化租賃服務(wù)與企業(yè)配套，陸家嘴集團在2025年重新定義了“辦公邊界”，啟幕2個L HUB陸創(chuàng)空間項目(上?？萍纪顿Y大廈L HUB、陸家嘴世紀(jì)金融廣場L HUB)，對9個標(biāo)志性項目也進(jìn)行了大堂空間煥新升級租賃。
通過創(chuàng)新空間與服務(wù)模式、提升配套，推動人們的工作與生活融合租賃。而實現(xiàn)“職住平衡”與“功能復(fù)合”，才能在租賃市場獲取長期穩(wěn)定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
04.
“商業(yè)組合拳”釋放人群效應(yīng)
和產(chǎn)業(yè)相似，商業(yè)同樣是一個“競爭紅?！?，在大多參與者模式相似的情況下，突圍只有靠極其精細(xì)和有活力的運營以及持續(xù)創(chuàng)新的勇氣租賃。
在前灘，陸家嘴集團就正通過一套“組合拳”，來探索打破商業(yè)發(fā)展的桎梏——目前，前灘的13個商業(yè)綜合體(包括前灘公園巷、前灘陸悅坊、前灘陸悅廣場、前灘太古里、晶耀前灘等)，有的自營、有的合營，有的服務(wù)社區(qū)、有的輻射上海至長三角租賃。
陸家嘴集團通過將定位參差、能級不同的商用“開放包容”的心態(tài)構(gòu)建起一個豐富多層次的商業(yè)生態(tài)體系，迎接全球消費新潮流，持續(xù)服務(wù)和吸引多元人群租賃。
晶耀前灘
據(jù)悉，2026年前灘還將新增約14.7萬平方米生活方式零售空間，延續(xù)了“首店、合店、特色店融合”的特點，將以購物、休閑、社交、娛樂的復(fù)合型功能，營造多元化消費空間租賃。
“客流和聲量”作為商業(yè)運營的基本面，也需要持續(xù)深耕和探索創(chuàng)新租賃。據(jù)悉陸家嘴集團正嘗試通過“文化+商業(yè)”“IP+商業(yè)”等方式帶動商業(yè)人氣，賦能租賃發(fā)展。
例如近年陸家嘴集團深耕的三大核心文化IP(上海國際花卉節(jié)、爵士上海音樂節(jié)、上海前灘音樂節(jié))就正嘗試落地各大商業(yè)項目，釋放熱力——
2025年陸家嘴集團將“上海國際花展浦東分會場”落地前灘租賃，24天吸引了超422萬人參觀；
12月前灘區(qū)域人流量一度沖上6萬人次租賃，這離不開“上海前灘音樂節(jié) 紛玩島登陸”的舉行，幾乎吸引了全城音樂愛好者的目光；
第21屆爵士上海音樂節(jié)以前灘為核心同樣產(chǎn)生了輻射全城的效果，全球頂級音樂家的百余場演出，短短9天就讓核心區(qū)域客流超過了123萬人次租賃。
2025年陸家嘴集團將“上海國際花展浦東分會場”落地前灘租賃，24天吸引了超422萬人參觀；
12月前灘區(qū)域人流量一度沖上6萬人次租賃，這離不開“上海前灘音樂節(jié) 紛玩島登陸”的舉行，幾乎吸引了全城音樂愛好者的目光；
第21屆爵士上海音樂節(jié)以前灘為核心同樣產(chǎn)生了輻射全城的效果，全球頂級音樂家的百余場演出，短短9天就讓核心區(qū)域客流超過了123萬人次租賃。
緊抓“春節(jié)熱點”，前灘公園巷則將舉辦“巷里迎春?前灘新春大集”、陸悅天地跨年“悅購新春季”，九六廣場舉辦“新春跨界聯(lián)動盛典”……陸家嘴集團多個片區(qū)重點項目也都積極行動，聯(lián)動IP、抓住熱檔，通過商業(yè)與社交融合、重新定義消費場景等方式租賃。
不難看出，以上方式都是“以聲量帶動客流、以客流帶動品牌效應(yīng)、以品牌催生區(qū)域吸引力”的邏輯，而這些也是推動租賃的核心要素租賃。
寫在后面租賃：
中研普華研究指出，進(jìn)入2026年，中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正站在“內(nèi)卷”與“進(jìn)化”的十字路口租賃。
短期看市場仍有嚴(yán)峻考驗，中期看運營能力將成為核心競爭力，長期看產(chǎn)業(yè)化、品牌化、與國際化將推動行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段租賃。
實際上，從陸家嘴集團在前灘的實踐可以看出，其正是沿著這條“長期路線”在經(jīng)營租賃。而這條路徑，其2012年開始主導(dǎo)前灘國際商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)時便已經(jīng)規(guī)劃好，眼光可謂前瞻且準(zhǔn)。
更難能可貴的是落地，經(jīng)過十余年發(fā)展，前灘不僅按設(shè)定節(jié)奏“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”，過程中從未變動過整體規(guī)劃，真正把“一張藍(lán)圖”繪到底，努力讓前灘成為產(chǎn)業(yè)活躍、商業(yè)多元、生態(tài)優(yōu)美、配套完備、功能復(fù)合的城市新典范租賃。
選擇這種路徑，外界或許會認(rèn)為這是出于陸家嘴集團的“身份”——浦東發(fā)展的重要動力、推動上海發(fā)展的一份子租賃。
實際上，陸家嘴集團用“造城理念”來建設(shè)運營商業(yè)項目，并取得了大量可圈可點的成果，這很大程度上也說明，曾經(jīng)傳統(tǒng)的商業(yè)開發(fā)運營路徑是時候創(chuàng)新升級了，深入且高滲透度的產(chǎn)城融合，才能真正扎根市場全周期、與城市共成長租賃。
