觀點(diǎn)網(wǎng) 上海的房屋中介看來要少吃二兩飯了租房。
以往，當(dāng)屋主有出售房屋需求而買家有購(gòu)買二手房需求時(shí)，買賣雙方第一時(shí)間想到的是叩開各家房屋中介的大門，四處打聽房屋消息租房。而當(dāng)二手房買賣渠道分流到政府一端后，房屋中介或許不再是他們的唯一選擇。
2月2日，中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行牽頭，舉行上海首批二手住房收購(gòu)用于保障性租賃住房項(xiàng)目簽約儀式租房。
在簽約活動(dòng)上，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)將作為首批試點(diǎn)區(qū)域率先推進(jìn)相關(guān)工作，各區(qū)結(jié)合實(shí)際情況與需求，對(duì)機(jī)制建設(shè)、運(yùn)作模式、資金籌措、房源篩選和收購(gòu)目標(biāo)等作詳細(xì)介紹租房。
據(jù)現(xiàn)場(chǎng)參會(huì)者轉(zhuǎn)述，上海市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上海開展收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房工作，是精準(zhǔn)對(duì)接新市民、青年人、大學(xué)畢業(yè)生、各類人才等群體的租賃需求，助力構(gòu)建青年發(fā)展型城市的有力舉措租房。
收房背后
據(jù)介紹，該項(xiàng)目第一批擬收購(gòu)房源聚焦房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷，以群眾可負(fù)擔(dān)、運(yùn)營(yíng)可持續(xù)為原則，精準(zhǔn)匹配各領(lǐng)域人才“職住平衡”需求，為更多青年人提供優(yōu)質(zhì)居住選擇，為城市核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展筑牢人才支撐租房。
參與二手房收購(gòu)用于保租房項(xiàng)目的首批試點(diǎn)區(qū)域分別是浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)，收購(gòu)的實(shí)施主體均為區(qū)屬企業(yè)租房。
從房源狀況來看，三區(qū)擬收購(gòu)的房源類型均為小戶型房源，與上述提到的“青年發(fā)展型城市”的戰(zhàn)略高度契合租房。此外，各區(qū)也依據(jù)區(qū)域發(fā)展情況，如產(chǎn)業(yè)布局、新房去化等提出了不同的要求。
浦東新區(qū)在試點(diǎn)階段收購(gòu)范圍將優(yōu)先聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前、單套建筑面積70平方米以下，且總價(jià)不超過400萬元的產(chǎn)權(quán)清晰的個(gè)人二手房源，尤其側(cè)重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的區(qū)域租房。
靜安區(qū)房源篩選核心聚焦總價(jià)適中、產(chǎn)權(quán)清晰的成套小戶型二手住房，優(yōu)先布局重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心商圈及軌道交通站點(diǎn)3公里輻射圈，采取“片區(qū)式收儲(chǔ)為主、零散收購(gòu)為輔”的策略，對(duì)成本較低、交通便捷、居住配套成熟的區(qū)域優(yōu)先收購(gòu)、集中推進(jìn)租房。
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徐匯區(qū)則計(jì)劃通過區(qū)保障性住房公司在市場(chǎng)上收購(gòu)存量小戶型房源，對(duì)于房源基本狀況、地域分布等并未透露過多要求租房。
此外，各區(qū)對(duì)舊屋產(chǎn)權(quán)人購(gòu)置新房的意愿也有一定要求租房。例如，浦東新區(qū)與靜安區(qū)都重點(diǎn)面向有置換本區(qū)商品房需求的產(chǎn)權(quán)人，其中，浦東新區(qū)強(qiáng)制要求“以舊換新”，即被收購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)人需同步購(gòu)買浦東全區(qū)范圍內(nèi)市場(chǎng)化一手住房，形成“賣舊買新”的閉環(huán)。
結(jié)合以上的產(chǎn)權(quán)人及房源收購(gòu)要求可見，二手房回收并不是這項(xiàng)工作的核心，在轉(zhuǎn)換二手房為保租房、要求產(chǎn)權(quán)人同步購(gòu)置新房的最終目的之下，“收房”或許只是推動(dòng)“留住外來人才、激活新房銷售”雙輪向前滾動(dòng)的鏈條租房。
在2月3日舉辦的上海市第十六屆人大四次會(huì)議上，上海市市長(zhǎng)龔正于《政府工作報(bào)告》中提到，2025年，全市日均新增科技企業(yè)超過320家，新集聚海內(nèi)外人才近15萬人，引進(jìn)國(guó)家級(jí)和市級(jí)海外高層次人才1630人租房。
因此，為這將近15萬的新進(jìn)人才提供便利的住房通道，也是一項(xiàng)重大工程租房。而本次推進(jìn)二手房收購(gòu)轉(zhuǎn)保租房工作，或許能夠做到租金維持在合理水平的同時(shí)，提升住房地段與設(shè)施質(zhì)量。
至于新房去化方面，上海2025年新房成交套數(shù)約4.53萬套，成交面積約564.08萬平方米，同比減少19%，但成交均價(jià)升至8.13萬元/平方米，同比漲6.93%租房。
市場(chǎng)分析指出，“量縮價(jià)漲”的核心原因是豪宅市場(chǎng)拉動(dòng)明顯，而中小戶型去化承壓租房。隨著二手房收購(gòu)轉(zhuǎn)保租房展開試點(diǎn)，也將進(jìn)一步激活手中留有舊房的屋主對(duì)置換新房的意愿。
上海速度
放眼全國(guó)，在 2026年開展二手房收購(gòu)轉(zhuǎn)保租房的上海并不算第一批次租房。
據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2024年至2025年兩年間，就有鄭州、南京、青島、武漢、懷柔、寧波等地推行存量住房以舊換新、賣舊買新工作租房。其中，青島給出的置換與收購(gòu)政策相對(duì)來說誠(chéng)意滿滿。
2025年4月，青島發(fā)文鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)及各類市場(chǎng)主體收購(gòu)個(gè)人二手住房進(jìn)行以舊換新租房。換房人在出售舊房的同時(shí)購(gòu)買新房，舊房售房款用于抵扣新房購(gòu)房款；對(duì)于主體收購(gòu)個(gè)人二手住房用作保租房或長(zhǎng)租房的，由市級(jí)財(cái)政給予每套3萬元的一次性收購(gòu)補(bǔ)助，并可獲得收購(gòu)貸款連續(xù)5年、每年2%的貼息補(bǔ)助。
但實(shí)際上，在上海區(qū)域，住房以舊換新活動(dòng)早在2023年就已初見端倪，當(dāng)時(shí)這一住房保障模式被稱為“躉租”，還并未涉及到房屋買賣這一步租房。
2023年8月，躉租模式首批在上海黃浦、徐匯、靜安、普陀、長(zhǎng)寧、虹口、楊浦七區(qū)的14個(gè)街道試點(diǎn)租房。擁有這些區(qū)域一室戶或一室半戶成套房屋、身體健康的60-75歲老人，可以選擇與上海建信簽訂五年的躉租合同。
符合條件的老人可以市場(chǎng)價(jià)租賃給上海建信，并以折扣價(jià)租下一套位于嘉定、青浦、松江、奉賢新城和寶山郊區(qū)的五個(gè)小區(qū)內(nèi)配建的保障性租賃住房，上海建信將采用差價(jià)結(jié)算的方式向老人支付兩次租賃價(jià)差款租房。
而上海建信租下老人舊屋后，對(duì)房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修并將房源納入保租房管理，以優(yōu)惠價(jià)格向中心城區(qū)就業(yè)的新市民、青年人和各類人才出租租房。
經(jīng)過不到3年的發(fā)展，躉租模式已不再跟得上上海高速發(fā)展的速度，房屋買賣已取代了最初的租賃，對(duì)于二手房源的房屋狀況，也提出了更高的要求，不過仍有一部分原因是為了提高空置舊房的使用率租房。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，上海保租房已供應(yīng)42萬套，占租賃市場(chǎng)總量的55%租房。而由于保租房的租金普遍比市場(chǎng)價(jià)低30%-40%，導(dǎo)致老舊房源的空置期從平均15天拉長(zhǎng)至45天以上。
因此，將相對(duì)優(yōu)質(zhì)的空置舊房轉(zhuǎn)換為保租房，不僅可以繼續(xù)擴(kuò)大保租房的供應(yīng)量，還可以降低舊房的空置率租房。
但需要注意的是，目前該項(xiàng)工作仍處于試點(diǎn)當(dāng)中，舊房擁有人的置換意愿仍是項(xiàng)目推進(jìn)的最關(guān)鍵因素租房。
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